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★注意衰退 北台928靠豪宅搶市~ ★注意衰退 北台928靠豪宅搶市~ 928檔期，北台灣（新竹以北）爆出1510億元的預售推案大量，根據住展雜誌的調查，挑戰區域新高的建案，成為近日市場新寵。 但住展的房市風向球已連7個月出現「衰退注意」的黃藍燈，顯示房市景氣仍在谷底盤整。 住展雜誌研發長倪子仁表示，9、10月新推與預推預售屋火紅的區域，台北市為大安區，北縣則在板橋與新莊地區。928檔期間，大安區成為豪宅的推案焦點，進場推案的豪宅多達6個。最受矚目當屬位於仁愛路三段空總旁的「吾疆」。這個建案僅有19戶，還未正式對外開價，已傳出有近40組客戶登記購買，為北市豪宅熱度再添柴火。 至於北縣方面，位於新莊頭前段，由興富發建設投資興建的「新富都」一、二期，銷售高奏凱歌，達麗建設順勢再推出「達麗首席」。 如果再加上10月將公開的鄉林頭前段案、「晏京頭前路案」，以及瑞裕建設化成路「金莊悅泉」等案，新莊重畫區的新推建案，將達百億元的規模。 除了新莊外，板橋也有2個重量級話題建案。位於南雅南路二段，總銷售金額達80億元的「遠揚加州」，將開出4字頭的高價位，備受市場矚目。新板特區內，由興富發建設投資興建的豪宅「領御」，總銷金額35億元，也將開出60萬元的區域天價，試探市場買氣。 倪子仁說，9月豪宅大幅拉抬房價的動作，使大台北區的建案開始漲價。因市場觀望氣氛濃厚，開價雖高，房價議價空間連2月上揚。 9月的議價空間，從8月的11.8%，增加至9月的12.3%，上升了0.5個百分點，是繼8月上揚0.4個百分點後，連續第二個月出現較大幅度的上揚。 2009/10/01【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

Q2房市又藍燈 三都會區量縮~ Q2房市又藍燈 三都會區量縮 內政部建築研究所昨天公布今年第2季房地產景氣動向，景氣對策訊號綜合分數7分，較第1季上升1分，這也是去年第3季以來首度出現綜合判斷分數上升的市況。 不過景氣燈號仍為代表低迷的藍燈。這也是自去年第3季起，連四季維持藍燈。 主持這項計畫的政大教授張金鶚說，第2季在股市上漲、資金面效應、開放陸資題材及升格直轄市議題等多重議題下，房市景氣確實較第1季微微上揚。不過基本面並未特別好轉，民眾仍須審慎因應。 張金鶚表示，北部地區使用執照數量仍在增加，隱含未來交屋潮逐步發酵，北台灣恐有賣壓。至於中南部，房價則可望持平。 對照最新的成交資料，北中南三大都會區，9月房市交易量都呈現持續萎縮。 根據永慶房仲集團9月成交資料，大台北地區因近期都更及縣市升格題材帶動，投機資金紛紛湧入，大台北地區房價仍較前月增加6%，但短期價格漲幅過速，民眾居高思危，交易考慮時程拉長，交易量較上月下滑8%，這也是連續第4個月交易量縮。 因2000億優惠房貸不再續撥，中南部市場中低總價產品買氣明顯受到影響，台中、高雄兩大都會區分別量縮15%、8%，全台主要都會區中古屋市場，均呈現高檔量縮盤整市況。 至於官方資料中，內政部公布8月的買賣移轉棟數資料，買賣移轉棟數為3.81萬棟，較上月小幅減少5.8%，但與去年同期相比，則大幅增加43.8%。 2009/10/01【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★投資心法╱熟悉當地機能、耐心議價~★投資心法╱熟悉當地機能、耐心議價~ 如何買到高報酬、具潛力的不動產? 許振益說，他有兩個心法，提供投資人參考。 首先是從自己熟悉的區塊下手，最好就是住家附近，因為自己就住在當地，比較能掌握第一手消息，知道那裡有房子要賣，也比較不會買貴，並清楚物件生活機能及出租可能性。 第二是要有耐性。他說，有耐性指的是兩方面，一是要多看多比較，不要看一間就心動，因為下一間可能會更好，另一方面則是和屋主議價不要急躁，不需一次砍到見骨，因為可能失去成交機會，但也不用急著要買，這樣容易買貴。 許振益說，通常他會以低於市價一成為底限，如果屋主堅持市價，他就會放棄，再找下一個。他說，很多投資人以各種題材來看標的發展潛力，但未來誰也不能打包票，而且這樣容易追高。 他說，買低於市價一成以上的產品，則基本上就有一成的增值潛力，這是最實在的。 2009/09/30【聯合晚報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆都更好處多 合建遜很大~ ◆都更好處多 合建遜很大~ 　　都市更新是目前房地產界的顯學，不過一般民眾對於都更的概念所知有限，甚至於不少民眾會認為，反正不加入都更，未來也可以自建。房仲業者表示，對民眾來說，其實都更的好處不只是房價翻漲，還包含了許多政府特別給予的優惠，而許多民眾一知半解，反而錯失大好良機。 ■　都更獎勵多 合建賺頭少 　　中信房屋行銷部副理江龍名表示，政府為了讓都市風貌改變，因此對於具有都更條件的舊房子，都會給予更多的方便，都更除了門檻比合建得低之外，都更與合建兩者間最明顯的差異，莫過於容積獎勵，這也是對於建商和地主最大的誘因。 　　有容積獎勵的都更產品，最高可以獲得原容積五成的優惠，因此地主可以分到的空間更大。而合建的房子，因為容積率受到限制，加上現在新成屋基於公共安全的考量，都必須要有一定公設，因此合建的地主往往會發現，新成屋比舊房子小很多。 ■　稅費差很大　合建虧到家 　　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，除了容積差異之外，稅費也有很明顯的差異，其中，包含地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅等稅費，都可以因為進行都更，而申請到一部份的減徵或是免徵的空間，對於地主來說，換了一個新房子彈，也同時節省了不少稅費，真的是非常划算的一件事。 2009/09/30【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*房屋淨值貸款 「以房養老」有解？ *房屋淨值貸款 「以房養老」有解？ 　　金管會預計至少以一年的時間，研擬「反向抵押貸款」的配套措施，期盼藉由這項貸款新措施，造福有屋沒錢的銀髮族，能夠「以房養老」。部分反對聲浪抨擊，反向抵押貸款根本是「咒人早死」的政策，也因此有人建議，或許「房屋淨值貸款」是較佳的貸款養老方案。 ■　反向抵押貸款 長壽者恐淪落街頭 　　1930年代誕生的「反向抵押貸款」一直過了近半個世紀，才在歐美已開發國家廣為施行。根據統計2005年中國60歲以上人口, 占全國人口11%，高達1.44億人，預估2045年，中國60歲以上老人將占總人口數的三成。為了因應人口老化問題，中國大陸在2007年3月召開全國政協，也提出「反向抵押貸款」政策，比台灣早兩年提出這項政策的可行性。 　　所謂住宅的「反向抵押貸款」，對象泛指無謀生能力，也無其他收入來源的銀髮族，由於遭逢突發事件、疾病纏身或是為了提升生活品質，將名下的不動產抵押給金融機構，定期獲得貸款銀行一筆經費，等到給付總額達到貸款金額，或是老人辭世，這筆不動產的所有權即歸屬貸款銀行所有。難怪有人批評，這項貸款政策有「咒人早死」嫌疑，若是太過長壽，可能面臨遭銀行「掃地出門」的下場。 ■　銀髮族貸款養老 房屋淨值貸款有彈性 　　金管會主委陳沖28日在立法院財政委員會備詢表示，若是將「反向抵押貸款」視為金融產品規劃，困難度相當高，若是納入社會福利一環，政府可介入、補貼，可行性相當大，預計至少要花一年時間，與內政部、經建會、衛生署跨部會研擬配套。根據了解，新光金控有意以壽險模式承作，部份銀行認為這項業務涉及層面太過繁雜，暫持保留態度。 　　「一旦選擇了反向抵押貸款，就沒有回頭路了。」國外曾有位理財教育專家認為，或許房屋淨值貸款(Home Equity Loan)是較好的選擇。所謂「房屋淨值貸款」適合用於一筆大數目的開支，這種貸款在借貸手續完成時，可借出一大筆款額，然後在指定的年份內分期付還。簡單地說，「反向抵押貸款」雖然也能隨時清償貸款，但「房屋淨值貸款」更具彈性，而且不會利滾利，導致最後背負龐大債務。 2009/09/30【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★選購地上權宅 核貸不易折舊快~ ★選購地上權宅 核貸不易折舊快~ 　　搶進房市投資，這幾年十分流行的地上權宅，吸引不少投資客的關愛眼神，由於這類地上權宅，通常地處精華地段，加上價格比同區房子便宜三成左右，投資報酬率相對誘人，不過提醒一般消費者，所謂的地上權宅，所有人僅能取得建物所有權，並未擁有土地所有權，因此，銀行核貸額度較低，加上一旦折舊轉手更加困難，購買時一定要詳加考量！ ■　買屋不買地 定期定額付租金 　　所謂的地上權，屬於物權之一種，地上權可設定抵押申辦房貸，不過，購買地上權的個案時，購屋人除購得建物的所有權外，並未取得土地所有權，且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。 　　權利金的支付除了以定額支付外，多按公告現值或營業額的一定比例計算，而年租金的計算，則多採公告地價的1.5%~10%給付；此外，目前地上權個案設定的租期從25~70年不等，如果並未打算將不動產傳子傳孫，地上權產品則可成為購屋時的另類選擇。 ■　價殺七折超划算 核貸不易地租高 　　不過，要注意的是，地上權產品因為住宅市場中的新興產物，故房貸利率與成數需視各銀行與個案而定，若整批預售個案房貸可貸至高達七成左右，日後若轉手後房貸可能僅在四至五成間，除此更需考慮未來的轉手是否會有折舊率高、轉手不易等問題；此外，在計算房價時，千萬別忘了每年繳交的地租支出，這也是購入地上權宅應併入計算的費用。 　　早期國內知名的地上權個案，多為飯店或百貨商場，知名的個案如土地所有權人為台北市政府的晶華酒店、台北國際金融大樓、國有財產局的華航大樓、凱悅飯店、世貿大樓等。 　　此外，太平洋崇光百貨則是向塯公圳水利會設定地上權，而近兩年才逐漸出現戶數較多的地上權租賃住宅個案，如環泥建設的京華D.C、寶成建設的寶成皇家河畔住宅、忠冠建設的通化財神等，這些個案售價約為同區域一般住宅產品的七成左右，貸款成數則視個案而定，雖未有土地所有權，但因房價低於同區甚多，因此，若地點合宜往往可創造銷售佳績！ 2009/09/29【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*陸企買樓 只聞樓梯響~ *陸企買樓 只聞樓梯響~ 政府6月30日放寬陸資來台購置不動產的限制已快三個月，但陸資來台購置不動產的個案未如預期般熱烈。據了解，法令放寬至今，內政部僅核准兩件自用住宅申請案，總計七年來共收到25件申請案，有八件獲准，但陸企買樓依然掛蛋。 內政部地政司地權科科長游適銘昨（28）日指出，最近三個月核准兩位大陸人士購買台灣不動產，地點分別位於基隆與桃園，申請目的是自用，房屋面積不大，且是公寓，總價僅數百萬元。至於陸企購買不動產申請仍然掛零。顯見「陸資來台」議題，至今仍「只聞樓梯響，不見陸資來」。 CCIM台灣聯誼會會長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示，陸資只能以「自用」需求購買辦公室、營業場所、廠房及住宅宿舍，顯示政府不許陸資以「投資」目的購買不動產。即使以「自用」目的購買的不動產，多餘空間也不能出租，在現有法令限制下，陸資來台投資商用不動產的時機仍未成熟。 過去數月商用不動產買氣主要是國內壽險公司、國內投資者、大陸台商、華僑及港資所推動，陸資沒有實際購買行動。 曾東茂說，就算陸資以「自用」需求購買台灣不動產，也未必會被批准。因為政府審核取得不動產權利的評估因素中，還有國安考量。地政司表示，在過去的申請案中，有一件住宅買賣申請案因位於台北市的南海路，可直視玉山官邸，被國安局以安全考量否決。 瑞普國際物業總經理劉美華表示，陸資企業來台投資須先經濟部批准，6月至今，有十家陸企獲經濟部批准來台投資，包括八家大陸航空公司、福建新大陸電腦收購台灣帝普科技，及一家北京網路公司。但這些陸企還未申請在台購買不動產。 劉美華認為，陸企來台購買做為自用的不動產需求，短期內不會出現，陸企現在是測試市場水溫，初期應會以租賃取代購買，例如幾家大陸國航來台設置辦事處。 2009/09/29【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆換屋族寧砍不追 中低價宅受惠~ ◆換屋族寧砍不追 中低價宅受惠~ 　　根據房仲業者調查，近七成購屋民眾拒絕一再追價，甚至超過三成購屋族寧砍價不加價，由於價高量縮，壓縮獲利空間，投資客逐漸退場，改由換屋族進場，平均自備款276萬元，業者預估，總價低於七百萬元的中低價位產品，將是第四季最大受惠者。 ■　買方追價無力 殺價一成左右 　　根據中信房屋的宅指數秋季報告，購屋民眾對於房價的滿意度呈現今年度最低點、近七成買方拒絕追價、逾三成寧砍價不加價、短線獲利需求遲疑，驗證了第三季交易量下滑的結果。此外，H1N1疫情可能擴大的變數，成為買方期待房價下滑的主因之一；至於都更炒作效應，促使今年第三季的公寓產品需求度大增。 　　中信房屋董事長鄭余正全表示，自信能夠將賣方開價「殺到8折以下」的買方，比例為46.8%，較上一季減少10.7%，顯示買方的心態不再是「殺很大」；高達四成二的購屋族確信，議價折數在8~9折之間。 ■　自備款近3百萬 總價7百萬搶手 　　另外，在自備款議題上，購屋族的自備款平均落在276萬元左右，以「100-300萬」的分佈比例較高(47.8%)，自備款金額在「總價3成以上」佔62.3%，經交叉分析後，儘管投資或自住的自備款比重皆下降，但自住客設定的購屋總價卻微幅提升，投資客的購屋總價卻下降，可以看出房價高漲，投資客評估無太大獲利空間。 　　鄭余正全表示，第三季房市雖然遇上88水災重挫台灣、優惠房貸不續辦等不利因素影響，但台灣房市的活力未減，因此Q4在傳統旺季的年終房市買氣依舊指日可待，唯買方對房價的認同疑慮與降價的心理需求，必然出現買賣雙方的價格拉鋸戰，因此，鄭余正全以其數十年的房地產經驗預估，在預算的考量下，購屋人將轉向總價約七百萬的中低價產品。 2009/09/29【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★大台北房市 漲聲中有隱憂~ ★大台北房市 漲聲中有隱憂~ 金融海嘯已滿周年，房市表現也逐漸恢復元氣。永慶房屋調查，目前大台北地區各行政區中，已有三分之二地區房價突破去年高點，農曆年過後湧出的強勁買盤，已帶領房價攀上歷史新高。 不過，買方追價意願也開始走低。中信房屋昨（28）日發布秋季宅指數報告，有七成的房市買方拒絕追價；有三成傾向砍價。買方「寧砍不追」，賣方卻堅持開高價，是第四季房市隱憂。 根據永慶房屋成交資料顯示，統計台北市各行政區今年7月、8月的平均成交價，有三分之二的行政區房價，突破去年第二季房市高點時的價格，其餘三分之一的衰退幅度，也在10%之內。 其中松山、大同、萬華、，受惠於都更議題持續熱炒，復甦速度最快，松山房價漲幅18.3%、大同漲14.3%、萬華漲8.8%。 在台北縣方面，六大主要行政區中，有三分之二地區，今年7、8月平均成交價格超越去年第二季高點，永和、新莊、板橋的漲幅都超過4%。 永慶房屋研展部協理黃增福表示，近來房價攀高，主因市場預期通膨及兩岸經貿開放後的效益，短期投機資金湧入。他坦言，目前房價攀升速度過快，不少人開始「居高思危」，放緩購屋決策速度，加上國內經濟未大幅轉佳，導致近二個月房市交易量萎縮。 中信房屋發布的秋季宅指數調查顯示，消費者對房價滿意度在第三季明顯下滑，是今年以來最低點。另外，有七成買方拒絕追價，三成買方強調要砍價。 中信房屋董事長鄭余正全表示，調查結果顯示，在H1N1新流感疫情可能擴大之際，民眾買房意願並未降低，有不少買方認為，新流感疫情可能讓賣方降價。 鄭余正全認為，房市已進入傳統旺季，但買方對房價的認同疑慮與降價心理需求愈來愈強，將出現買賣雙方「價格拉鋸戰」，恐造成房市交易量減少。但在此情況下，中低價產品將因買方轉進而率先受惠。 2009/09/29【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*陽台不登記產權 建商反對~ *陽台不登記產權 建商反對~ 繼建物公設分開定價後，近日有監委提案雨遮、陽台不要登記，以此降低房價。中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨（28）日表示，登記制度是保障房地產所有權最好的方式，若監委提案廢除登記制，將造成國內750萬戶住宅市場大亂。 王光祥說，建商只是房地產業的生產者，但財產擁有者是廣大的750萬戶所有權人，假如陽台、車位通通不登記在產權裡，就表示任何人都可隨意使用他人的空間，將造成更大的困擾。 建商公會全聯會秘書長于俊明表示，雨遮、陽台不登記就好像「把汽車的後照鏡拔掉，但室內空間也不會因此變大」，目前各界一直鑽公設比高低的牛角尖，卻忽略就算把建物公設比拿掉，實際面積也未因此增加。 于俊明說，台灣房地產登記制度是保障產權所有者最有利的模式，過去很多舊大樓就常遇到地下室沒有登記，產權不清，結果無法買賣、改建，甚至被住戶無理占用，衍生出來的問題相當複雜。 一位建設公司主管表示，目前房地產常見的30%公設，光是因應建築法規而產生的面積就占20%左右，以台北市為例，一樓以上樓地板面積每超過50平方公尺就要設一個法定機車位，這個部分就占公設比11%，此外，住宅大樓每一層要設一個排煙室，就占了3%左右，還有八樓以上必須設兩個樓梯，也占2%至3%，若再加上電梯的空間5%，基本公設比就要21%。 王光祥說，陽台具有完備建物使用機能，例如洗衣、晾衣、熱水器、空調設備空間等以及避難功能，良好的雨遮設計是節能及開窗自然通風所需，具有綠建築功能，如果取消陽台、雨遮，民眾居住範圍更形狹小，也更不符合國際建築潮流趨勢，將使國人生活品質倒退。 2009/09/29【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆房貸餘額 續創新高~ ◆房貸餘額 續創新高~ 房市持續加溫，據央行統計，8月購屋貸款餘額高達4兆8,719億元，較7月增加587億元，續創歷史新高。合計今年以來，銀行購屋貸款已激增1,392億元。 行庫主管表示，去年底房市曾有一波低迷期，但今年開始逐漸回溫，2月開始購屋貸款餘額就持續增加，尤其4月政府優惠房貸續撥讓民眾購屋意願大增，累計到8月房貸餘額已連六個月增加，8月餘額增加量更是今年新高。 行庫主管認為，若加計7月增加的419億元，購屋貸款連續兩個月合計增加約千億元，主要原因之一是建案完工後陸續分戶，這也讓建築貸款餘額兩個月降低共374億元。 另外，則是政府最後一波優惠房貸，出現搶貸潮，造成近兩個月銀行的收案量明顯增加。 央行昨（28）日公布的業務報告也指出，今年3月以來，台股揚升，政府續辦優惠房貸、開放陸資來台投資，加上台北捷運延伸及縣市升格，房貸利率又處於低檔，讓「房市交易有回溫現象」。 央行並指出，以信義房價指數（成屋價格）來看，價格已經回升到去年第一季的高點；國泰房價指數（新推案價格）個案則續創歷史新高。 大型行庫主管則認為，房價不斷上揚，購屋貸款卻持續增加，顯示低利環境的確有推升房價的效果，但因民眾實質所得並未增加，在資金行情退燒後，要觀察房市後續支撐力道。 2009/09/29【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★淺談理財教育 房產投資輕鬆學~ ★淺談理財教育 房產投資輕鬆學~ 　　嚴格說起來，台灣至少有半數以上的人，是沒有受過任何相關理財教育的，因為除了大學或技職的商學科系，才會有所謂的會計學或經濟學的學分或課程。而教育體制在辦理這些商學科目的原始用意和方向，是在訓練職業上的工作技能競爭力，而不是生活上的應用，因此大部份的人對於理財的觀念，其實都是在家庭或其他環境的接觸中因習慣而養成的，不同環境的接觸所建構出的理財觀，就會有很大的不同，這也就是為什麼每個人在談理財、談金錢觀念，於認知與觀點上都會有很大差異性的主要原因。 ■　從小培育理財觀 　　由於沒有正確的理財標準規範，以往中國人對於財富上的固有觀念就是「儲蓄」，努力賺錢和存錢就是唯一的理財方法，所以並不重視什麼是所謂的「金融」，而當金融發展得愈成熟，銀行的商品愈來愈多、愈來愈複雜，金融型態商業化之後，許多人因為信用卡、現金卡的問題衍生出許多卡債的問題，「卡奴」的問題影響了整個社會層面的時候，政府才開始重視到理財教育問題的重要性，開始要規劃小學的理財課程，希望理財的觀念能夠從小紮根做起。 ■　房產投資的進修管道 　　「理財」不只單只是金融和收支的範疇，「房地產」也是「財富」的一環，就份量來說它所占的比例更重，為了補足正規教育體制中，對於房地產教育資訊的不足，目前現有的房地產相關教育課程，能夠接觸的管道，大致上有幾個部份：一個是「不動產仲介及代銷公會」所舉辦的「不動產營業人員」課程。另一部份則是各大專院校所附屬的在職教育機構，如文化大學、實踐大學等教育推廣中心；清華大學附屬的「自強基金會」等，除了提供專技普考「不動產經紀人」、「地政士」資格證照考試之法規課程外，另一方面也提供符合市場的實務性課程，讓未必想從事不動產行業的一般民眾，也可以輕鬆了解房地產，以補足在學校裡不曾學過的房產知識。 ■　房產教育的重點 　　未來，教育當局在規劃「理財」正式課程的同時，有關「房地產」的基本教育，對於產權認識的概念，主建物、附屬建物、公設等坪數的計算，要讓它成為普及性的知識，對於市場的價格判斷依據，就不會如此紛亂了。當消費者都擁有普遍的市場認知與價格判斷能力時，自己就可監督，這樣一來市場會更加公平而透明，日後也可以避免類似像公設比問題，所引發監察院彈劾內政部這樣的情況或爭議一再發生了。 【文／范世華】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆豪宅網路競標 85坪1800萬起標~ ◆豪宅網路競標 85坪1800萬起標~ 　　知名建商舉辦國內首見的網路競標新成屋活動，凡是獲得授權碼的民眾，即日起至10月6日截止，可在網路標購取得資格標，就有機會低價標得位於台北縣林口的85坪豪宅，市價三千萬，起標價一千八百萬元。 ■　雙車位+百萬裝潢 豪宅市價三千萬 　　遠雄建設為了歡慶四十周年，史無前例推出網路競標活動，標的是遠雄大未來僅剩的一戶85坪新成屋。這間豪宅擁有雙主臥、前後陽台、全室採光、景觀視野良好，光是露台就有六坪大，市價約三千萬元，起標價一千八百萬元。為了提升民眾競標意願，遠雄建設加碼提供平面雙車位，以及耗資約兩百多萬的無毒環保裝潢。 　　這項網路競標活動分三階段進行，只要是遠雄建設事前遴選的VIP貴賓，就會收到授權碼邀請函，自9月25日至10月6日期間，憑藉授權碼在活動網站參加網路標購，凡是取得資格標的競標者，必須在10月15日親臨接待中心參加現場競標，每一個級距100萬元起跳。 ■　林口餘屋多 買屋投資宜審慎 　　遠雄大未來位於台北縣林口的文化三路與仁愛路口，總計364戶，坪數75至127坪左右，表定價每坪30萬元。遠雄建設聲稱，由於台北縣升格直轄市，加上機場捷運的利多加持，目前幾近完銷階段。 　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，遠雄這個建案已交屋一年左右，實際成交價每坪約15萬元上下，至於周邊屋齡十至十五年的中古大樓，每坪成交價介於 10至13萬元不等。由於家樂福大賣場進駐，已形成不錯的生活機能，使得這個區段的房價比其他區段抗跌，不過林口餘屋過多，投資型買家應多加考慮。 2009/09/28【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★慾望城市衣帽間 置物收納有一套~ ★慾望城市衣帽間 置物收納有一套~ 　　擁有一個屬於自己的衣帽間，是不少愛美女孩的共同心願，但現在集合式住宅的空間不足，即使勉強擠出空間規劃成為衣帽間，也格外需要做好空間配置利用，讓效能發揮到最大，同時必須兼顧使用的方便性！ ■　一坪以上大小 寬度至少80公分 　　以衣帽間的大小而言，至少應該要規劃一坪以上的面積為基本條件，而寬度則至少需要140cm，若雙面都要放置衣物，則最好有200cm左右的寬度，才能擁有充裕的更衣活動空間；如果空間真的很有限，又想硬擠出一間衣帽間的話，走道寬度至少也要80公分，才能提供人在裡面更衣及轉身，否則，一不小心可能會卡在衣帽間裡。 　　如果要在豪宅中規劃較大的衣帽室，現在很流行在中間放個精品櫃，可以將飾品或腰帶等零件，另外騰出空間放置，除了出門挑選時較方便，也能呈現主人家特有的質感品味。 ■　依個別需要設計 善用每吋空間 　　衣帽間除了空間要大，如何善用每一吋空間，也十分重要，而衣帽間裡，如果只是單單拿來放衣服，就太小看它的功能了。事實上，在規劃衣帽間前，必須先了解自己的衣服數量與種類，並評估未來增加幅度，或是衣物的淘汰速度；此外，皮包、鞋子、皮帶、領帶等配件，及寢具收納，最好在衣帽間規劃時，一併考慮進去。 　　根據存放形式，衣物可區分數種設置方式，衣帽間的基本收納形式，則可細分為吊掛、疊放、內衣、鞋、提包、配件、其他等幾個區域。以大衣及襯衫為例，就屬於非掛起來收納不可的衣物，才能避免產生皺折；最好還要規劃一區貼身內衣專用櫃，才能確保自己的內衣不變形；而貼身衣褲不能跟臭襪子擺在一起，而換穿衣服的動線，也要清楚規劃，才能在出門前快速找到。此外，規劃時最好要預留大型儲物空間，可放置如行李箱或是換季打包的衣物，如此櫥櫃也能有效率的運用。 2009/09/28 【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆杜絕虛坪灌水 「切分計價」利弊參半~ ◆杜絕虛坪灌水 「切分計價」利弊參半~ 行政院消保會24日審查通過「預售屋定型化契約」修正草案，新增預售屋應羅列主建物、附屬建物、公共設施三部份的坪數與售價，對於坪數誤差小於1%，買賣雙方「互不找補」的現行規定，也改採「有誤差就找補」取代，預計最快十月中旬就能施行。房地產業者認為，此舉有利於資訊透明化、防止建商虛坪灌水，但可能導致單價提高、買賣雙方為了「坪數誤差」爭論不休。 ■ 預售屋買賣新規 有誤差就找補 權狀三十坪的預售屋，扣掉三成公設比，也就是九坪的大小公設，實際坪數絕對不是二十一坪，而是大約二十坪。為何會這樣說？因為現行預售屋交易明定，坪數誤差在百分之一的範圍之內，買賣雙方互不找補。 為了杜絕建商趁機虛坪灌水，行政院消保會審查通過的「預售屋定型化契約」修正草案，不僅規定只要有誤差，即使小於百分之一也應該找補；並且新增規定，賣方應該清楚標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數與價格，讓購屋民眾一眼就能看出，到底花了多少錢買公設。 ■ 搭配計價機制 避免買賣紛爭 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮舉例，比方在台灣常見的露台，通常以房價的三分之一計算，這是長時間下來，市場產生的經驗值。一旦新的規定施行上路，預售屋的交易不僅要經歷市場磨合期，恐怕主建物的單價也會隨之提高，尤其是「有誤差就找補」可能引發更多買賣紛爭。 「網路地產王」總經理鄭弘杰表示，如果誤差0.1公分，十公尺長的牆面，誤差就是一公分，幾乎是百分之一的誤差，這個「互不找補」的誤差，是為了讓買賣雙方有一個「緩衝」。不論是「切分計價」或是「有誤差就找補」，平心而論立意良善，但如何讓建商、代銷商、房仲以及購屋民眾，能快速建立一套完善的計價機制，主管機關絕對不能等閒視之。 2009/09/28【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆合資買屋 自備款抓四成~ ◆合資買屋 自備款抓四成~ 買不起房子，不少人乾脆三五好友一起合資購買，行庫主管建議，民眾若決定合購房屋，「自備款」最好準備四成較穩當，可避免買、賣雙方簽約後，向銀行房貸申請未能過關的窘境發生。 房地產景氣回溫後，銀行對「自住型」的核貸額度，已從過去依鑑價金額核貸七成，提高至八成以上，部分銀行甚至放寬額度到八五成。換言之，購屋民眾只要準備兩成自備款就能輕鬆購屋，不少情侶或投資人更利用合購方式買進不動產，心想如此一來可以壓低自有資金的壓力。 行庫主管表示，但銀行審核這類合購房屋的態度，明顯比貸放給「自住型」購屋族要嚴謹得多。由於合購不動產是情侶或三五好友集資的常見方式，有鑑於過去糾紛較多，銀行甚至要求這類合購的購屋族，自備款要準備四成，若購買等值產品，合購等於多出一倍的現金壓力，並沒有占到便宜。 銀行主管表示，根據過去處理的經驗來分析，好友合資通常以投資、出租為目的，日後可能對景氣、報酬率、停損點等看法不一，導致意見分歧，房屋最後落入「拍賣」的下場。情侶間最常發生的問題則是分手、情變，當其中一人不想繳房貸，繳納貸款的來源就可能發生問題。因此，銀行承作這類合購的貸款風險，風險明顯較一般家庭、自住型購屋貸款來得高。 相較於大型行庫的審核較為保守，民營銀行則較為寬鬆。大眾銀行表示，只要房屋區位好、購屋者（房屋登記其名下）還款能力強，核貸成數仍可能到達八成以上。 不過，銀行也提醒合購者，中間支付的房貸費用，最好不要直接交付現金，應採取可留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式，萬一日後產生糾紛時，還有銀行的紀錄作為證明。 2009/09/28【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*共有名義登記 產權較清楚~ *共有名義登記 產權較清楚~ 為避免「合購」不動產可能產生的糾紛，住商不動產加盟行政處協理吳光華指出，合購房屋最容易在分配比例或房屋歸屬問題上引發紛爭，可於房產上面以自己、合夥人等，以「共有名義」去設定標的物產權，讓合夥人按照出資比率持分共有。 由於合夥人的經濟條件不同，出資比例也有差異，房仲業建議，可以50萬元或100萬元為一個單位，視每位合夥人認購幾單位的比率，並於剛開始以白紙黑字立下契約，日後不論獲利、虧損，也按照比率來分攤，訂定契約時，最好要請公正第三者來公證。不過，吳光華提醒，「共同名義」缺點是，日後標的物在買賣時，都需要各持分者的同意才可進行。 由於買賣過戶會產生土地增值稅、契稅等稅費，吳光華指出，這些部分可以從共同獲利部分扣除，比較麻煩的是，因為交易所產生的財產所得，在隔年報稅時將對登記名義人產生相當大的困擾。 2009/09/28【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★房貸殺到1.39%~ ★房貸殺到1.39%~ 中央銀行停止降息，金融業房貸利率目前正是谷底，未來可能會反彈，銀行也把握機會搶房貸市場。國泰世華銀行已經喊出短期內「新增100億元」房貸放款新目標。目前最低房貸利率，最低約1.39%。 目前一段式房貸利率最低的有台北富邦和彰化銀行的專案，針對符合條件的公教人員，利率壓低到只有1.39%起，北富銀限制只有貸款的3成才能適用最低利率，其餘7成要用較高利率，彰化銀行則無此限制。 其他推出一段式房貸專案的公司，包括台灣銀行、上海商銀、國泰世華銀行及大都會人壽、玉山銀行、台灣中小企銀等，這些銀行的一段式利率起跳價，則介於1.60%到1.88%之間。 上海商銀經理馬婉瑜指出，不管是一段式或三段式利率，都是採「浮動計息」，但一段式利率的好處是可一目了然，讓房貸族清楚自己的利息負擔是多少，因為一般指數型房貸，多分成「三段式」，對房貸族來說，計息方式比較複雜。 有人認為，一段式房貸利率會比三段式利率「省息」，但馬婉瑜說，目前房貸至少鎖3年才沒有提前清償違約金罰鍰的問題，因此比較房貸專案，最好比較前3年房貸平均利率，有些三段式房貸利率，前半年最低壓到1.5%起，若把前3年利率一平均，三段式房貸利息支出甚至比一段式房貸還少。 馬婉瑜建議，想要在短期（例如3年內）就將房貸還清者，可以找前半年利率壓很低的三段式房貸，如果房貸還款期間在7年以上者，則可考慮一段式房貸。 另外，銀行的一段式房貸，多以「公教人員、公營事業編制內員工（不含約聘僱等非正式員工）」專業人士和專業人士，例如醫師、會計師、建築師、績優上市櫃公司高階經理人等，並非人人都可申貸到。 2009/09/27【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆生活機能強 體育場周邊成新寵~◆生活機能強 體育場周邊成新寵~ 今年北、高兩市都舉辦國際級的大型賽事，北聽奧、南世運的效應，除了讓民眾感受到不一樣的城市風采之外，更讓大型體育場館周邊備受矚目。過去，大型體育場館周邊多少都有噪音、交通混亂等問題，不過這幾年台灣辦理大型賽事的經驗越來越純熟，因此大型場館周邊的此類問題已經不再造成周邊住戶的困擾，甚至許多大型場館周邊由於位置佳，生活機能強，反而受到自住者的喜愛。 大型賽事對於一個城市來說，除了搽亮城市的形象，不少大型賽事所帶入的效益，更讓大型場館儼然成為城市的金雞母，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，賽事一定會帶入的人潮與產生的需求，場館無論場館本身或是交通規劃、機能性，都必定具有相當的水準，而大型體育場館周邊的大眾運輸系統，如捷運，也會特別發達。也因此，不少購屋人看中體育場館周邊的機能性，願意前進大型體育場館周邊，比如台北市的小巨蛋、板橋體育場、高雄世運主場館周邊，由於都位於區域精華帶，因此房價相對更強勢。 徐佳馨進一步說明，過去許多人會擔心大型體育場館周邊必然會出現的交通擁塞與噪音問題，其實這幾年在周邊民眾的要求以及主辦單位的自制下，已經有相當大的改善，除非是熱情指數爆點的演唱會，不然一般來說，像是天母棒球場等常常舉辦棒球賽事的場館，都已經很少聽到當地住戶的抱怨，反而因為賽事吸引的人潮，讓周邊的零售商家有不俗的業績表現。 此外，許多大型場館除了舉辦賽事，也開始多樣化的經營。除了場館周邊店面出租，讓周邊成為一個商店街，帶動地方繁榮之外。如新莊體育場、樹林體育場等場館，更直接提供了周邊居民運動、健身的場所，甚至也會不時舉辦活動與運動課程，讓居民不用出錢，就享有公設所帶來的便利與好處。徐佳馨指出，在民眾越來越重視健康、樂活的氣氛下，大型體育場館周邊儼然成為另一個民眾買屋的優質選擇。 2009/09/26【聯合晚報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★尋找增值屋 鎖定五區域~ ★尋找增值屋 鎖定五區域~ 低利率市場環境即將結束，為避免通膨來臨，全球各主要國家明年都有升息的準備，台灣也預計明年第二季啟動升息。市場預估，明年房價可能還會持續上漲。 永慶房屋研展部黃增福協理表示，台北市房價高漲，對一般民眾的購屋負擔日益加重，可考慮轉攻總價較低的北市郊區及台北縣。 而如何選到低價又具增值潛力的地段，住好房兼賺發財屋，才不致被房貸給套牢壓垮。黃增福指出，如何發現房市潛力區有幾個特點，包括：一、跟著政府重大建設計畫及捷運線走；二、尋找都市更新熱區；三、掌握區域行情及房價變化；四、觀察區域人口遷移變化。 大台北地區符合這些要點的中低總價區域有： 一、南港區：重大建設多、重點發展區包括：南港車站特定區、經貿園區及重陽重劃區。受惠於兩岸經貿政策鬆綁，房市後市看好，目前房價仍未回到去年高檔，下半年房價上漲可期。 二、大同區、萬華區：市區老舊建物多，市府主導都更案量最多，配合政府早期規劃的「軸線翻轉、西區再造」計畫推動，引導東西區均衡發展，將人口帶回西區，目前在北市房價仍處低檔，下半年後的上漲空間最大。 三、板橋市、中和市：屬於「大新板都心」的區塊，板橋市具有高鐵、台鐵、捷運三鐵共構優勢，新板特區定位國家行政新區，為新北市的信義計畫區，特區旁及捷運周邊也是板橋房市的交易熱區。中和市及北縣沿河區域將共同打造高品質的水岸城市，中和河濱具水岸景觀的住宅特色，加上老舊工業區的改建翻新，將中和房市持續往上推進。 四、新莊市：新莊副都心位思源路上，與板橋僅一橋之隔，區內將規劃「中央合署辦公大樓」及「國家電影文化中心」，加上「頭前重劃區」的重大開發計畫，以及即將開通的新莊捷運線、各大建商陸續在此推案，將近期新莊房市炒得火熱，房價持續上漲。 五、汐止市：汐止地區因鄰近南港經貿園區、內科園區、信義計畫區，結合生態河道規劃，朝向樂活科技生活圈發展。近十年人口成長率高達14.7%，因房價低檔、鄰近台北市，可吸引考慮總價等因素的民眾進駐，是人口及房價能持續成長的主要原因。 黃增福表示，北市郊區外的萬華、大同、南港及台北縣，房價仍屬合理範圍，近期公寓成交量價均明顯上升，配合全台31處優先推動地區優先進行，及政府成立的都更整合機構，專責推動都市更新的作業，都市更新的未來性看好。 他建議有意購屋的民眾，可趁低利環境積極看屋，選購具都更題材的公寓型產品，跟著政府都更策略腳步，掌握未來都更重點區域，不僅可一圓成家夢，更可享受未來的增值利益。 2009/09/26【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣