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◆都更或合建 都要慎選建商~ ◆都更或合建 都要慎選建商~ 投資人熱中買老公寓，等都市更新的利多。但從建商角度觀察，不是產品夠老就有值得翻新的價值。而除了都更之外，民眾也可選擇與建商合建，獲利雖不如都更，但可望大幅縮短時間成本，二者之間各有利弊。 近年來深耕都市更新案的台開公司表示，老屋翻新，首選緊鄰八米馬路的第一排產品。通常都市更新的基本條件，是基地要1000平方公尺，也就是要300坪以上。 由於都市更新條例中有獎勵容積辦法，基地規模大，規畫產品也較具彈性與多元設計，讓產品身價上揚的空間比較大，但牽涉戶數多，時間成本也會拖長。 坊間不少老屋的屋主，也有選擇與建商合建的方式翻新。通常一棟雙併公寓的住戶談妥，就可打掉重蓋。不過，這種合建案，通常只能蓋到七樓，無論採光或視野條件都不會太好。再加上戶數少，分配的公共設施比重也高，對原地主而言，獲利不如都更案。 以往景氣反轉時，常見小型建商在房子蓋到一半時，就財務不支倒閉。台開公司表示，投資人在挑選都更案或合建案的建商時，一定要先調查對方的信用與口碑。 通常大型建設集團的子公司，財務較有保障。而合建或都更的過程中，也務必要求建商作好信託登記，屆時若建商財務吃緊，也可由銀行接手作履約保證。 此外，一般民眾與建商談分配比例時，通常是以這塊地皮的地價為考量關鍵。如果使用分區是住宅用地，市場習慣是建商與地主一人一半來分帳。 若土地本身的使用分區，是商業用地或三角窗的街角地，因使用價值比較高，地主可把爭取的底限提高到55％或60％。 而投資人若現在才想前進老公寓挖寶，建商更提醒，追高時切記要留意風險。目前部分公寓已超出市場行情，甚至飆出天價，但銀行不一定會貸出相對的額度。口袋不夠深的人，下手前務必要作好財務規畫，以免撐不到都更案成功的那一天。 2009/09/26【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*國父紀念館生活圈 房價衝衝衝~ *國父紀念館生活圈 房價衝衝衝~ 國父紀念館生活圈向來是台北市房地產A級地段，由於鄰近國父紀念館、台北101大樓，綠地與地標景觀優勢不可取代，又位於東區與信義計劃區兩大商圈中間，也有捷運板南線通過，生活機能絕佳；正準備興建的大巨蛋與規劃中的捷運南北線，為此區房市未來利多。 台灣房屋不動產研究室執行長邱火宣表示，國父紀念館除是地標型建築外，更是台北市中心三大綠地之一，面積共3萬5,000坪，已是附近居民運動、休閒的好去處，周遭房價自然有撐。 國父紀念館生活圈除有綠地加持外，更是抬頭就能看到台灣地標：台北101大樓，若是仁愛路上的物件，還有林蔭大道景觀，優勢不言而喻。 此生活圈處在東區與信義計劃區兩大商圈的中間，步行即可到達，各項採買都很方便，並有捷運板南線通過，區內還有光復國小與仁愛國中兩個明星學校，不論是食衣住行育樂，皆能滿足。 在未來展望的部份，邱太火宣指出，目前國父紀念館對面的大巨蛋，工程雖稍有延宕，但長期來看必定會興建，大型場館落成後，多能帶動區域房市發展。 另外，捷運南北線也已在評估中，邱太火宣表示，捷運南北線全部地下化，自公館站出發，經過新生南路後接辛亥路、基隆路，再接光復南、北路一直走至內湖，是橫跨台北市南北路段的重要捷運線，若確定興建，將會在國父紀念館站會跟板南線交會，屆時國父紀念館生活圈便有雙捷運利多，房價勢必再走一波。 2009/09/26【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★逸仙路區塊 豪宅大本營~ ★逸仙路區塊 豪宅大本營~ 國父紀念館生活圈中，在國父紀念館以東的逸仙路區塊，以及南側的仁愛路一帶，由於景觀最佳，又坐擁傳統知名路段門牌，向來是豪宅聚落。今年農曆年後，房市景氣回春，屋主多看好後市，惜售心態濃厚，本區塊釋出物件極少，價格更不斷上攀。 信義房屋忠孝延吉店經理林見?表示，逸仙路與仁愛路都是知名路段，門牌效應為房價加分不少，讓這兩條路成為國父紀念館生活圈中身價最高的地區。 逸仙路為封閉型社區，居民水準整齊，唯近來較多餐飲店進駐巷內，巷弄又多只有六米，有時較不如過往寧靜清幽。逸仙路巷內純住型華廈，每坪約要65萬元，公寓也站穩了每坪55萬元，若是逸仙路上、正面對國父紀念館的物件，則都要八字頭。 此區最具代表性案件為「翠亨村」，過去曾被視為台北市十大名宅，近年來幾乎沒有物件釋出，今年年初原有一戶想賣，屋主後來見情勢好轉，又收回不賣，目前每坪市價為90萬元；另一指標案「逸仙大廈」則在拉皮中，完工後房價勢必更有上攻力道。 國泰建設也在本區興建不少大樓，其中，「國泰麗園」前排面國父紀念館的戶別，每坪可達80萬元，林見?表示，如今甚至有後排屋主開到每坪83萬元的價格，希望挑戰新高，但是否能成交還得看買方追價力道。 仁愛路上朝北、正面國父紀念館的物件，房價更高，此區除有景觀優勢外，仁愛路門牌更是房價保證，林見?說，這一帶近來幾乎沒物件釋出，即便有物件也都還沒透過仲介，就已成交；包括「逸仙名宮」、「逸仙君悅」、「浩園」都是指名度較高的案子，均為雙拚純住產品。 此區唯一一棟新房子為「鑫宮」，是屋主自建案，為一層四戶格局，已經完工，未來將有部分戶數釋出，屆時每坪價格應會落在150萬元左右。 2009/09/26【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*忠孝延吉 將受惠大巨蛋~ *忠孝延吉 將受惠大巨蛋~ 在國父紀念館生活圈中，忠孝東路與延吉街一帶屬東區商圈末端，熱鬧非凡，物件也最為多元，有不少小坪數產品可供選擇，聯合報大樓後方房價則較平易近人，未來大巨蛋若完工後，還率先受惠；信義房屋忠孝延吉店經理林見?表示，這兩個區塊是首購族想入住國父紀念館生活圈的首選。 林見?指出，仁愛路、逸仙路一帶以中大坪數為主，房價也高，主力買盤為換屋族與置產客；忠孝東路、光復南路與延吉街周遭產品則較多元，不僅建商會蓋中小坪數產品，也有不少投資客分割物件，適合首購族。 本區電梯華廈價格約每坪60萬到65萬元，公寓則站穩每坪55 萬元，新房子八、九字頭很常見。本區兩房產品的基本總價為1,200萬元，若有1,500萬元的預算就很好找房。 林見?說，本區有不少大陸工程興建的房子，如「光復大廈」、「浩然大廈」、「靜安大廈」與「僑安新村」，由於大陸工程的品牌加持，與一般物件有著一成到一成五的價差。 其中，「僑安新村」指名度最高，在忠孝東路北側的物件多為六層樓、有電梯，每坪要價70萬元，這兩年來完全沒有物件釋出；忠孝東路南側物件則是四層樓公寓，頗有都更潛力，已有建商在洽談，每坪也要60多萬元。 本區新的推案並不多，大陸工程興建、屋齡約五年的「逸仙首富」是較具指標性的案子，目前每坪成交價約95萬元。 在生活機能部分，本區雖屬東區商圈末端，但各式商店林立，吃喝採買都很方便，到信義計劃區也很方便。 至於聯合報後方，忠孝東路以北、基隆路以西的區段，則屬住宅區，商店較少。林見峰說，過往此區因鄰近松山菸廠與舊的臺鐵基地，地貌較差，腹地也小，房價相對低，如今兩者均已消去，取而代之的是大巨蛋，未來房價頗有補漲空間。 2009/09/26【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆賣屋新制 尚有爭議~◆賣屋新制 尚有爭議~ 內政部長江宜樺新提出未來房屋交易將依實坪、公設分開計價，結果新制還沒帶給購屋族利多，卻提前帶來爭議。包括公設比有無上限？許多隱藏公設如何透明化？未來中古屋買賣如何讓售屋者保有一定利潤？都充滿了問號與狐疑。 台灣房屋不動產研究室執行長邱太楦建議購屋族，為了保有個人權益，未來購屋除看裝潢參考圖外，還要看過「建築藍圖」，實際瞭解居住空間尺寸大小，免得花大錢買到一堆「虛坪」。 許多購屋族聽到未來買屋，將可以分居住實坪和公設分開計價，幾乎都爽了一下下，但仔細盤算卻發現「根本戰不過建商的鐵算盤」，因為許多一輩子都可能用不到的虛坪「公設」，早就藏在屋價中。 邱太楦就說，不說別的，不買停車位的住戶，要不要分攤地下室車輛出入車道公設？從不會到社區中庭公園休憩住戶，難道就不用支付中庭公設費用？答案是「不可能的事」，因為這些分別歸屬購屋族住宅裡頭的「大公」和「小公」裡頭。 所以如果未來新制真要上路，「公設比」一定要明立，否則吃虧絕對是購屋者。因為公設比還會影響未來居住繳交「管理費」額度。邱太楦說，單以50坪房子，公設比30%做比喻，每個月屋主就需幫「15坪」公設繳管理費，一坪如果算50元，一個月就要多繳750，一年就多繳了9000元管理費。 當然，新制度上路直接衝擊的就是老舊社區屋宅，因為許多舊社區當初買賣都是一併計價，一旦採新制買賣，舊房子怎麼賣也賣不到當時買屋的「成本」價，就連土地交易，就得斟酌土地本身建蔽率與容積率大小，否則買地蓋屋還沒賺錢就虧在先囉。 2009/09/26【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★六成民眾 看好未來房價~ ★六成民眾 看好未來房價~ 內政部營建署24日發布上半年住宅需求動向調查，結果顯示，全台五大都會區房價綜合信心分數，自去年底的50分，大幅成長至114.9分，房市景氣由空翻多，並有近六成民眾看好未來一年的房價。 不過，由於房價持續攀升，不少人只得往較偏遠的地方移動，或選擇屋齡較老、面積較小的房子，導致居住狀況變差。依昨天調查顯示，全台有36%的人覺得買房後的整體居住條件，反而比買房前差。 由營建署主導的住宅需求動向調查，向來被視為房市景氣重要指標，今年上半年新購置住宅者約有7萬4,717戶，欲購置住宅者則有25萬2,590戶，其中已有六成、約15萬3,274戶開始找房。 今年上半年全台房價綜合信心分數114.9分，租金綜合信心分數103.9分，均高於100分，顯示市場氣氛轉佳。其中，台北市短、中期分數都超過120 分，居全台之冠，高雄房市短期信心最不足，僅95.6分，整體信心分數呈現由北往南遞減，但受訪者對未來一年房市走勢亦有信心，分數達116分。 對未來房價的看法，有58%的新購屋者（即過去半年內剛買房者）看漲未來一年房價，看跌者僅14%；欲購置住宅者則有55%看漲未來一年房價，看跌者占31%，較分歧。 2009/09/25【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*新法防虛坪灌水 公設須另外標價~ *新法防虛坪灌水 公設須另外標價~ 預售屋買賣糾紛歷年來爭議不斷，消保會昨天通過預售屋買賣契約範本及應記載不得記載事項草案，近期將由內政部公布後上路。消保會指出，此次修正幅度頗大，預期將衝擊預售屋交易市場。 預售屋買賣契約範本規定，業者需在契約中揭露交易資訊，包括主建物、附屬建物及公設三部分的分配比例及個別價格。消保會認為，主建物、附屬建物等構造成本、功能都不同，購買價格也應有所差異。此次規定上述三項須分開標價，打破以往全數視為同一價格的方式，以防虛坪灌水。 過去房屋登記面積容許百分之一以下的誤差，消保會指出，未來只要出現坪數差異，業者或消費者就需提出補償金額。 消保會表示，以一百坪房屋為例，最後實際面積若為九十九坪，建商就需退還一坪費用。相對來說，若實際坪數為一百零二坪，消費者就需多付出兩坪金額，但超出的坪數若達總面積的百分之二以上，消費者最多付出百分之二的坪數金額。 為配合中央銀行利率調整，此次修法將買方遲延利息由萬分之五單利，下修為萬分之二。消保會指出，預售屋若需轉讓，除配偶、直系血親免收手續費外，賣方收取的手續費應以房屋總價千分之一為上限。 2009/09/25【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★北市信義區 房屋價差4.5倍~ ★北市信義區 房屋價差4.5倍~ 房價漲翻天，薪水卻紋風不動，房仲業者指出，受薪階級除了望樓興歎外，還可積極尋找便宜好屋，尤其是部分精華地段，區域內價差極大，例如台北市信義區內房屋高低價差有4.48倍，台中市西屯區價差更達6.46倍，想要便宜入住好地段並非難事。 台灣房屋24日發布全台各行政區房價價差大調查，結果顯示，有不少行政區房價高低差頗大，目前在台北市12個行政區中，房價價差最大的是信義區，全台價差最大的行政區，為台中市西屯區。 台灣房屋首席總經理彭培業表示，常有民眾覺得房價高不可攀，但只要能掌握「便宜路段」資訊，慎選小環境不差的低價地段，也可以輕鬆住進精華地段。 彭培業說，這些便宜的地區多距離熱鬧商圈較遠，或是靠近傳統市場、老舊建物等，但有些標的其實條件也不差，而且所處區塊的整體條件多半很好，若能精挑細選，不僅可輕鬆自住，未來亦有增值空間。 2009/09/25【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*投資房市前 先想誰接手? *投資房市前 先想誰接手? 　　房市回溫，不少人開始找屋投資，不過要提醒購屋族，購屋前一定要依照產品與區域屬性，了解未來有沒有人會承接，否則被套牢就得不償失了。 ■　地段仍是王道 先看大環境 　　許多人礙於資金，遂選擇較偏遠的地區購屋，殊不知房地產最重要的就是人會不會聚焦，房仲業常流行一句話，大安區土地無法搬到外縣市。這也說明地段的無可取代性，擁有好地段，就是投資的第一步驟。 　　房價之所以漲，是因為大家都想要，精華區投資者眾，房價自然居高不下，反觀，地段差之產品，由於失去投資客聚焦，房價自然無法支撐，這是永遠不變的道理。 ■　了解產品特定　掌握購屋族群 　　　近期捷運共構的標售案屢創區域高價，原因就在於產品的特色鮮明，享有交通便利性，不怕沒有租客上門，投資客自然趨之若鶩；優質學區、公園周邊宅亦是同樣道理。 ■　自己有所疑慮 別人也會懷疑 　　如果你在投資前，發現對風水、座向有疑慮，未來接手的人也會跟你有同意的困擾，通常不是無法成交，就是反映在房價上，所以投資房屋時，千萬不要輕易妥協。 ■　投資大眾產品　回歸供需面 　　　投資房市最重要就是回歸到供需面，需求越多房價自然越貴，越沒人要接手的產品，房價自然下跌，所以投資房地產，盡量以大眾產品為首選，例如交通便利、格局方正等產品，未來轉手才有增值空間。 2009/09/25【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

「庶民宅」值多少？ 平均總價600萬~ 「庶民宅」值多少？ 平均總價600萬~ 　　假若把行政院長吳敦義提出的「庶民經濟」套到國內房市，對於普羅大眾而言，大多數人購買的「庶民宅」該是什麼模樣？內政部營建署公佈今年上半年的住宅需求動向，結果發現，絕大多數民眾的新購住宅首選是中古屋、坪數小於30坪、平均單價17.51萬元、平均總價約600萬元。 ■　全台議價空間一成 自住需求支撐房市 　　內政部營建署委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心，調查全台五大都會區上半年的住宅需求動向，結果發現今年一至六月份購屋的民眾，五成五都是首購自住，其次是兩成二的換屋自住，兩成一為投資需求，顯見房市基本盤仍以自住需求為主。 　　調查顯示，五大都會區(包括台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市)的平均議價空間大約一成左右，其中又以台北市的11.76%議價空間最大。平均看屋期間近四個月，大約看過五至六個物件後，才會決定是否下手買屋，在各地區以台北縣看屋期間最短、看屋的件數也最少，顯示台北縣成交速度相對較快。 ■　主流產品20-30坪 平均總價600萬 　　今年上半年在五大都會區購屋的民眾，平均購屋坪數為35.02坪，平均每人居住面積為12.5坪，不過大多數人購屋的坪數為20至30坪之間，佔三成二，坪數小於20坪的購屋群眾也不少，居次佔三成左右，有能力購買50坪以上的人數比例不到一成。尤其在高房價的台北市，四成七的北市購屋族，購屋坪數都不到20坪，足以證明小宅產品在台北市仍具有相當大的需求。 　　五大都會區的平均購屋總價599.56萬元，平均每坪單價為17.51萬元。在上半年購屋的民眾，購屋總價集中在600萬至1,200萬元之間，佔兩成二。進一步分析各都會區的購屋總價，台北市平均房價比其他縣市高，有14.48%購買1,200萬元以上的產品，桃竹縣市、台中縣市與高雄縣市購屋總價較低，三成以上購買總價300以下的房屋。 　　預估未來半年的房價趨勢，35.81%的購屋族認為「小幅上漲」，不過另外有31.03%購屋民眾認為，近期房價將會看跌，足以顯見，購屋民眾對於近半年的房價看法相當分歧。 2009/09/25【網路地產王】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣