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勿買超過還款能力房子 政府以優惠房貸吸引民眾購屋，但銀行業者提醒，獲得優惠房貸資格，前兩年的負擔固然較低，但千萬不要擴張自已的能力，購買總價過高的房子，以免優惠期過後，房貸月付金暴增，導致月收入無法支應每月的房貸還款支出。　　上海銀行提醒有意購屋的家庭，特別是一般月入數萬元的小家庭，房貸每月需攤還的金額，最好不要超過家庭月所得的三分之一，即使貸款前兩年有寬限期或利率優惠，也須以優惠期之後的利率水準，來估算可承擔的房屋貸款額度。　　以最近購屋的民眾來說，即使已申辦了「增撥 2,000億優惠房貸」，也可以再申請青年安心成家專案，待取得「利息補貼證明」後，再將 2,000億優惠房貸之外的期他房貸額度，轉為前兩年零利率的「青年安心成家專案」，以大幅降低貸款前兩年的利息負擔。　　台北富邦銀行舉例，假設王先生在台北市購買了 650萬元的房子，其中 350萬元申請了「增撥 2,000億優惠房貸」，另 300萬元搭配銀行的一般房貸；但王先生未來若能取得青年安心成家專案的利息補貼證明，就可持該證明向原貸款銀行將 300萬元的一般房貸部份，撥出 200萬元辦理前兩年零利率專案。　　不過，上海銀行提醒，購屋民眾千萬不能因為前兩年利息負擔低，就買了總價過高的不動產。　　以王先生的例子來說，如果購買 650萬元的不動產，同時獲得「增撥 2,000億優惠房貸」額度 350萬元、「青年安心成家專案」200萬元，並搭配一般房貸 100萬元，同時再申請兩年寬限期，前兩年每月還款金額將僅 5,698元，但到第三年起，每月還款金額將大幅增加至 3萬 4,245元，差距高達六倍。資料來源：自由時報　2009/03/20　記者李靚慧／專題報導 回上一頁 

指數型房貸　須留意加碼幅度指數型房貸　須留意加碼幅度　　銀行先前為鎖住利率，將以住的浮動指數型房貸利率改為固定，並提高自行加碼幅度，不過，現在央行停止降息，未來指標利率可能往上，民眾在談房貸時，一定要注意，自已現在獲得的低利，其中有多少部分是指標利率(i值)，又有幾成是銀行加碼。　　銀行主管表示，差別在於，以後央行開始升息，i值會跟著往上，但現在銀行為了因應降息提高的加碼幅度卻不會調降回去；換言之，i值即使相同，但這段時間內申請的指數房貸戶，看似利率低，但未來隨著央行升息，就會嚐到加碼幅度比人高的苦果。　　舉例來說，土銀今年初才修正一般指數房貸的後兩階段加碼幅度，原先是 0.74和 1.04個百分點，現在二、三段為 1.04與 1.24個百分點，因此，在這段時間內申貸的民眾，加碼幅度較高，未來等央行升息後，利率也會偏高，房貸戶要先搞清楚。　　銀行主管指出，如果民眾擔心吃虧，可以向銀行主動詢問將來是否可調整回舊有的加碼幅度，或是尋未更改幅度的銀行。例如台銀目前三階段利率和以往一樣採浮動計息，加碼幅度也沒有改變。資料來源：自由時報　2009/03/31　記者藍鈞達／專題報導 回上一頁 

公營行庫、外商、壽險公司利率總覽公營行庫、外商、壽險公司利率總覽 註：利率異動以銀行公告為主 資料來源：各銀行及保險公司 回上一頁 

土地增值稅問與答一、土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅優惠稅率？ 因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅。 二、張三聽說土地贈與給妻子，可以不用繳納土地增值稅，真的嗎？那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定？ 依土地稅法第 28 條之 2 的規定，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅，且不論是否申請不課徵土地增值稅，均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵，應於土地現值申報書註明配偶相互贈與字樣提出申請，經稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後，即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記，即屬實質移轉，如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於 5 年列管期間者，其因重購退稅已退還土地增值稅款，亦將依土地稅法第 37 規定追繳;在決定贈與之前，最好確實掌握時機，以免因小失大。 三、農地開放自由買賣，任何自然人都可承買，老孫也夢想成真的買了一筆，原先與家人過著農耕生活，享受田園之樂，但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用，聽鄰長說「農地一定要作農業使用，不然會被處罰，」詢問現在及時恢復作農業使用，還來得及嗎？ 按照新修正土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅土地之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以，老孫有一次改善機會，及時趕緊恢復作農業使用，否則，會因小失大，屆時因違反區域計畫法或都市計畫法，不但會被農業主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。 四、老王欲出售一筆農地給老孫，朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」，詢問該如何辦理呢？ 自 89 年 1 月 28 日土地稅法修正施行起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時，應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者；得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而，農業用地移轉申請不課徵，必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這 2項要件，並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，稅捐稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地，於89年 1月28日修正施行後第一次移轉，或申請不課徵再移轉，依法應課徵土地增值稅時，可調整原規定地價為89年1 月當期之公告土地現值，須檢附證件如下：檢附該移轉土地為農業用地之相關證明文件。 除第1 項證明文件外，其他文件同一般申報案件（買賣契約書、雙方身分證明文件及土地權狀等。） 並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時，為作農業使用之農業用地，請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」 五、李四所有 1筆位於區域計畫法之道路用地想要出售，土地增值稅是否可享有免稅之適用？ 依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收以前移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠，但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉，則不適用此項免稅規定；李四所持有之這筆土地如僅係屬「道路用地」，而非屬都市計畫法內之「公共設施保留地」，仍無免稅之優惠。民眾常誤認為道路用地就是公共設施保留地，實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件：係指依都市計畫法所劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。 經各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用，但尚未依法取得之公共設施用地，依前述都市計畫法之立法意旨，仍屬公共設施保留地。 將由政府以『徵收』或『區段徵收』方式取得，或未明文規定取得方式者。 六、李姓民眾詢問其於花蓮縣及台東縣各有 1棟符合自用住宅用地要同時出售，需如何辦理土地移轉現值申報手續，才可節省納稅荷包？ 同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者，如果合計面積不超過都市土地 3 公畝或非都市土地 7 公畝部分，則可視為「 1 次」出售，按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅；另若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地現值，土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之稅捐機關統一辦理土地現值申報。稅捐機關收件後，應於土地現值申報書加蓋收件日期章戳，並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之稽徵機關，翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他稅捐機關辦理。故而，「便民大步走、報稅免跨縣」，李姓民眾所持有之自用住宅用地只要是同日訂約並擇一稅捐機關辦理申報送件，即可免除舟車勞頓，享受自用住宅用地 10% 優惠稅率課徵土地增值稅。 七、蔣君於91年10月1 日辦妥出售自用住宅用地移轉登記，申報移轉現值總價 120萬元，課徵土地增值稅25萬元，復於93年 9月25日訂約，同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆，申報移轉現值110 萬元，請問蔣君是否符合重購退稅要件？可申請退稅若干？ 按土地稅法第 35條規定，重購退稅必須符合「 2年內買、賣」之適用：這「賣」的時間，是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準，而「買」的時間，就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準，予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅，因此應以立約日93年9 月25日為計算基準，符合辦理重購退稅的條件，至其退稅額說明如下：先決定不足支付新購土地地價之總額：新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數。【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】 蔣君可申請退還的土地增值稅是 15 萬元。 假設新購土地申報移轉現值為125萬元，則不足額為30萬元，已繳納之土地增值稅 25萬元就可以全部申請退還。【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】 假設新購土地申報移轉現值為 80 萬元，則不足額為負數，表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地，已繳納之土地增值稅，不得申請退還。【800,000元-(1,200,000元-250,000元=-150,000元】 有一點必須特別提醒注意的事項就是，蔣君於申辦重購退稅後，新購買的房子必須繼續作自用住宅 5年，也就是重購後 5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形，即使是夫妻之間贈與都是不可以的否則將被追繳原退還之稅款。 八、章君擁有 1棟 3層樓房的自用住宅用地，除騎樓10平方公尺外，其中能明確劃分之第 1樓層有30平方公尺開設通訊行，另30平方公尺，及第2、3樓層面積各為70平方公尺均供自用住宅用地使用，全部建物面積合計210平方公尺，本筆土地面積係132平方公尺，請問章君有多少土地面積可享受按自用住宅用地優惠稅率10％課徵土地增值稅？ 依據土地稅法及相關的財政部函釋，同一樓層內如有一部分做營業用，另一部分做住家使用，能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅，另附屬之騎樓部分應併一樓使用面積計算，就所占土地面積比例核課土地增值稅。故而章君可依實際使用情形比例核算，以本案為例，非自用住宅面積為一樓營業用加騎樓比例核算後之非自住面積(30+10x30/60=35)為35平方公尺，自用住宅規定即為(210-35=175)175平方公尺，核准自用住宅之比例為百分之 83.33 ，與本筆土地面積 132 平方公尺相乘，即得可享受自用住宅用地優惠稅率之面積為 110 平方公尺。 九、信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有及移轉時，是否可以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？ 信託土地，於信託關係存續中，土地所有權人應移轉與受託人，由受託人依照信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分，如委託人與受益人同屬一人(自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬作住宅使用，與其他要件符合自用住宅規定，則受託人持有土地期間或出售時，可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。 回本分類目錄 

印花稅問與答一、公司與營造廠簽訂工程承攬合約完工後按實際結算的價額付款，並未在合約訂定工程總價，請問要如何貼用印花稅票？ (一)工程承攬合約應按合約金額貼用千分之一的印花稅票，如合約上沒有載明工程總價，必須工作完成後才能計算出確實金額者，應在合約書立後交付或使用時，先以預計金額貼用印花稅票，等到工作完成時，再按確實金額補足應貼之印花稅票或退還溢貼之印花稅額。(二)合約書或所附之價目表已載明「含稅」、「稅捐」或「稅什費」等字樣表示總價中已包含稅捐在內者，該合約書得依所載之總金額扣除營業稅後之金額貼用印花稅票。 二、個人贈送土地給政府機關訂立之贈與契約，應否貼用印花稅票？如須貼用應由何人貼花？ 印花稅係屬憑證稅，凡書立契約者，應由合約雙方對所持有之一份契約負責貼用印花稅票。將土地贈與政府，如果僅書立一份契約者，並由贈與人負責向地政機關申請物權登記，則贈與人應負責貼用印花稅票，但若由受贈的政府機關負責向地政機關辦理登記手續，那這一份契約書就不用貼印花了。 三、印花稅之稅額如何計算？稅額不足 1 元是否要四捨五入？ (一)印花稅以計至通用貨幣元為止，應納印花稅之憑證，經計算後之印花稅額不足通用貨幣 1 元及應納稅額尾數不足通用貨幣 1 元之部分，均免予繳納。(二)經核准彙總繳納印花稅者，其應納稅額應彙總計算而非按個別案件計算；至於付款時代為扣取之印花稅，得按每件實際代扣之稅額，核實計算彙總報繳。  四、納稅人申報所得稅時檢附的租賃合約及不動產買賣合約是否應貼用印花稅票？由誰貼用印花稅票？ 房屋租賃合約及未持該契據辦理物權登記之不動產買賣合約( 即俗稱私契 ) 並非印花稅課徵範圍。但如收款人 ( 即房東或賣方 )在契約上註記收取款項簽收，並未另立收據，則該契約書已具有銀錢收據性質，應由受款人於收款時按收取款項金額的千分之四貼用印花稅票。此外，現行所得稅法規定房租支出、財產交易損失可舉證列舉扣除，因此稅捐處可藉由房屋租賃合約及不動產私契查核房東、賣主是否有依法貼用印花稅票，請房東、賣主於收取現金時，記得貼用印花稅票，以免受罰。但民眾若是收取票據 (包括匯票、本票及支票等)，只要在契約書上註明票據名稱及號碼，即可免貼印花稅。 五、買賣、承攬契據如何貼花？是否必須由交易雙方訂立正式合約書才算印花稅課稅憑證？如果只是估價單或報價單，要不要貼花？ (一)買賣動產契據每件貼用印花稅票新台幣 12 元；承攬契據每件按金額千分之一貼用印花稅票。因合約雙方均為立據人，應分別就所持有之合約書負責貼用印花稅票。(二)依民法規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。是以當事人一方之要約經他方承諾，並書立契約者，契約內容即具拘束簽約雙方當事人之法定效力，應按合約書之性質所屬類目貼用印花稅票。(三)以非納稅憑證代替應納稅憑證使用者，例如使用報價單、估價單或交貨單代替契約書者，仍應按其性質所屬類目貼用印花稅票。 六、應貼用印花稅票合約書有溢貼時，應如何處理？合約書簽訂後解約已貼用之印花稅票可否申請退稅？ (一)納稅義務人對於因適用法令錯誤或計算錯誤溢繳之稅款，得自繳納之日起 5 年內提出具體證明，申請退還，不論是以繳款書繳納、彙總繳納或以實貼方式繳納之印花稅，如有適用法令錯誤或計算錯誤而溢繳之稅款，均得申請退稅。(二)依規定應納印花稅之憑證，一經書立交付使用，即應貼足印花稅票，至於合約所載事項履行與否，並非免稅之理由。因此，合約書一經書立交付使用，因故作廢或終止，不得申請退稅。  七、收款時所開立之收據應否貼印花稅票，如果是收到現金、支票或匯款有何不同？ (一)收到現金、電匯或劃撥入帳時，如有書立銀錢收據，應由立據人貼用千分之四印花稅票。(二)收到匯票、本票及支票所出具之收據，如已載明票據名稱及號碼，免貼用印花稅票。另外，如果在領取票據前先出具收據並載明「領取票據」字樣者，依規定免貼用印花稅票，惟領取票據時，應於收據上補載票據名稱及號碼。 八、以不動產為信託標的成立信託關係之信託契約書，應否貼用印花稅票？ 印花稅法第 5 條第 5 款規定：典賣、讓受及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立憑以向主管機關申請物權登記之契據，應繳納印花稅。信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書，如載明受益人為委託人，且信託關係消滅時，信託財產歸屬於委託人者，該信託契約書非屬印花稅之課稅範圍，免納印花稅。至於信託契約書如載明受託人應將信託財產移轉與委託人以外之第三人者，已兼具典賣、讓受及分割不動產契據性質，應於書立該契約時貼用千分之一印花稅票。  九、辦理不動產移轉登記所持之法院判決書、和解筆錄、調解筆錄、調解書應否貼花？ 納稅義務人持法院判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記，該項憑證既非經雙方當事人之意思表示一致而書立，尚不具有契約性質，應非屬印花稅法規定之課徵範圍。至法院作成之和解筆錄、調解筆錄暨鄉、鎮、市公所調解委員會調解書，同係基於雙方當事人達成協議而書立，應屬具有契約性質之憑據，如經當事人持憑向主管機關辦理物權登記，核屬代替典賣、讓受及分割不動產契據使用，仍應依法貼用印花稅票。 十、不動產仲介經紀業所書立之委託銷售租賃契約書應否貼花？ 不動產仲介經紀業所書立之委託銷售租賃契約書，如僅規範不動產買賣、互易、租賃之居間事宜，尚無需貼用印花稅票；惟如有約定代理人須負責完成市場調查、廣告企劃、現場銷售執行或簽定正式買賣契約等工作，則該契約兼具有承攬契據性質，仍應依法貼用印花稅票。 十一、買賣、交換、贈與及分割移轉未辦保存登記之房屋，其所立向稅捐處辦理契稅申報之契據，應否貼花？ 買賣、交換、贈與及分割移轉未辦保存登記之房屋，因無法向物權登記機關辦理變更登記，其所立向稅捐稽徵機關辦理契稅申報之契據，尚非屬印花稅法第5 條第5 款規定之憑證課稅範圍。 回本分類目錄 

地價稅問與答一、什麼是地價稅？其課徵標的及基礎為何？ 已規定地價之土地，除了依法應課徵田賦者外，即是地價稅的課徵標的，應課徵地價稅。地價稅之課徵基礎是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內所有土地之地價總額計算課徵，所稱地價總額是指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。 　 二、地價稅之納稅義務人為何？ 地價稅之納稅義務人如下：(一)土地所有權人。但土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人。為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人。(二)設有典權土地，為典權人。(三)承領土地，為承領人。(四)承墾土地，為耕作權人。(五)信託土地，為受託人。 　 三、如果八月份買了 1 筆土地，是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅？買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人，可否認定其為稅法規定之納稅義務人？ 地價稅「納稅義務基準日」為每年 8 月 31 日，當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人，就是當年度地價稅納稅義務人，負責繳納該筆土地全年地價稅。所以 8 月份取得土地所有權人，雖然到年底只持有 4 至 5 個月，仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。( 但經法院拍賣取得之土地，依領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收、或因繼承而移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，以法院形成判決確定日，公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為準 ) 又買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納，屬於當事人之間約定之私權行為，不能因此變更地價稅納稅義務人，換言之，地價稅應由基準日土地登記簿所載之土地所有權人負責繳納。 　 四、每年地價稅何時開徵？地價稅逾期繳納，會不會處罰？ 地價稅於每年11月1日開徵一次，繳納期間為每年11月1日至11月30日，課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。地價稅逾期繳稅，每超過2日按照稅額加徵1%滯納金，超過 30 日還不繳稅，稅捐處會移送行政執行處強制執行。 　 五、我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅，土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅？ 房屋按住家用稅率課徵房屋稅，與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅不同，兩者除了稅率不同外，適用條件及申請期限等均不相同。所以，不論房屋或其基地，一定要各別提出申請並經審查核准後，才能按住家用稅率課徵房屋稅以及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 　 六、地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件？如何申請？ 地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下：(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。(二)無出租或無供非住家使用。(三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。(四)都市土地面積未超過300平方公尺(90.75坪)，非都市土地面積未超過700平方公尺部分(211.75坪)。(五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限。地價稅除須符合自用住宅用地要件外，土地所有權人應於每年地價稅開徵40日(亦即9月22日)前，填寫地價稅自用住宅用地申請書，並檢附戶口名簿影本及房屋所有權狀影本向稅捐處提出申請，經審查核准後，當年度就可以按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。逾期申請者，自申請之次年期開始適用。 　 七、原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，如因繼承或贈與而移轉土地，是否需要重新申請？ 因繼承或贈與而移轉之土地，因課稅主體(土地所有權人)已變更，其適用自用住宅用地條件亦隨之改變，所以繼承或贈與後，新土地所有權人均應重新申請，經審查核准後，地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。 　 八、我和鄰居的房屋土地大小差不多，為什麼地價稅相差4倍以上？ 地價稅有一般用地和自用住宅用地之區別，一般用地基本稅率為千分之十，隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低，適用稅率從千分之十累進到千分之五十五。至於自用住宅用地稅率則一律適用千分之二課徵，稅率低且不累進，所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅額相差達4倍以上之多。 　 九、信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有及移轉時，是否可按自用住宅用地稅率課徵地價稅？ 信託土地，於信託關係存續中，土地所有權應移轉與受託人，如委託人與受益人同屬一人(自益信託)，且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合自用住宅用地規定，受託人持有土地期間，仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 　 十、房屋之騎樓走廊用地供公共通行使用，地價稅有否減徵？其減徵標準如何？ 供公共通行之騎樓走廊地，其地價稅減免標準如下：如騎樓之上無建築物改良物者，地價稅全免；騎樓之上有建築物一層者，減徵二分之一，有建築物二層者，減徵三分之一，有建築物三層者，減徵四分之一；有建築物四層者，減徵五分之一；建築物樓層超過四層以上者；最高以減徵五分之一為限。所稱「騎樓走廊地」，係屬建築基地之一部分，其認定應以基地上有建築改良物為前提。因此，未經建築之一般空地，自不能申請騎樓走廊地減免。 　 十一、為配合政府法令規定及建物美觀、通風及採光等需要，房屋前後四週常常會保留一些空地不作使用或僅供私人通行之用，這些空地是不是可以不必課徵地價稅？ 土地雖然空置未作任何使用或僅作為庭院種植蔬菜及私人通行使用，但如屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應依法課稅，所以建築物保留之空地是否課稅，以建築法令規定為準；惟保留之空地如符合自用住宅用地條件，仍可申請隨主建物按自用住宅用地稅率課徵價稅。 　 十二、因為都市計畫被劃為公共設施保留地的土地，是否還要課徵地價稅？ 土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，其地價稅還是要課徵，其課徵稅率為千分之六；如屬於自用住宅之用地可申請仍依自用住宅用地稅率千分之二課徵。但如保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；若仍作農業使用者，課徵田賦(田賦已停徵)。 　 十三、我在臺北縣有3棟房子，每年都收到3張房屋稅稅單，為何地價稅稅單只有收到1張？地價稅之課徵，係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制，指每一土地所有權人在同一個縣(市)內所有的土地合併歸成 1 戶，換句話說，土地係以縣(市)為歸戶單位，然後再按同一縣(市)內所有土地合併後之地價總額高低，分別適用不同稅率計算，所以每一個土地所有權人，在同一縣市內最多只有 1 張地價稅稅單。而房屋稅係按比例稅率計算且未採總歸戶制，所以每一戶門牌開立 1 張房屋稅稅單，如有 3 棟房子分別編釘 3 戶門牌者，則有3 張房屋稅單。 　 十四、適用特別稅率之工業用地及減免地價稅土地，如何申請？ 應該在每年地價稅開徵40日(即9月 22 日)前，填具申請書，並檢附工廠設立許可證、建造執照或工廠登記證影本，暨相關證明文件，向土地所轄稽徵機關提出申請，逾期申請者，自申請的次年期開始適用。已核准而用途沒改變的，以後免再申請。 　 十五、如果因為搬家或住址變更等原因而沒有收到稅單，或稅單不慎遺失，要怎麼辦？ 可以親自到土地所在地稅捐處或各分處申請補發，或以電話、傳真及網際網路等方式申請辦理。特別提醒民眾，稅單上的住址是投遞地址，並非就是土地所有權人房屋的門牌地址，所以收到稅單後，一定要詳細檢查納稅人姓名和身分證統一編號，如果發現有不符合，請立即向稅捐處聯絡更正，以免不小心繳到別人的稅單而造成困擾。 　 十六、業經核准自用住宅的土地，戶籍因故遷出，實際上還是自己住在裡面，是不是一樣可以適用自用住宅稅率？ 要適用自用住宅用地稅率計算地價稅，除了沒有出租或供營業的情形外，戶籍登記是絕對必要的條件。如果戶籍遷出，變成完全沒有戶籍登記，已經不符合自用住宅用地要件，將自戶籍遷出的次年起改按一般土地課徵。如果戶籍又遷回，則必須重新提出申請。 回本分類目錄 

房屋稅問與答一、每年應納的房屋稅是在什麼時候繳？計算的期間又是如何？ 房屋稅每年徵收一次，目前是訂在每年5月1日開徵5月31日截止，繳納期間為1個月，課稅期間是從前1年的7月1日起算至當年6月30日為止。 　 二、房屋新建、增建或改建應於３０日內向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，其申報日期應如何起算？ 新建房屋，以門窗、水電設備裝置完峻，可供使用之日為起算日，未裝置完竣已供使用者，以實際使用日為起算日。但延不裝置門窗、水電者，以核發使用執照之日起滿３０日為起算日。（台北市、高雄市以滿６０日為起算日） 其延不申請使用執照者，以房屋主要結構完成，可供裝置門窗之日起滿３０日為起算日。其延不申請使用執照者，以房屋主要結構完成１２０日為起算日。（僅台北市適用） 增建、改建房屋，以增、改建完成可供使用之日起為起算日。 　 三、房屋稅應該由何人繳納？ 房屋稅是向房屋所有人徵收，而該房屋設有典權者，向典權人徵收，如果是共有房屋即向共有人徵收，由共有人推定1人繳納，其不為推定者，由共有之住人或使用人代繳，又上開人員住址不明或非居住房屋所在地者，由管理人或是現住人繳納，如果係出租房屋，由承租人負責代繳，抵扣房租。 未辦建築所有權第1次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收；無建造執照者，向現住人或管理人徵收。 房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為2人以上者，準用有關共有房屋之規定。 　 四、地下室係屬建築物如何課徵房屋稅？ 各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用而未收取費用或未出租或由所有權人按月分擔水電、清潔、維護費而非營業者，免繳房屋稅。 各類建築物地下室如有供營業用、辦公或住家使用者，應按實際使用面積分別依有關稅率課徵房屋稅 。 各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。 各類建築物地下室，其使用執照如為停車場，其空置而未作為停車使用者，應按地上建築物使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍分別計課房屋稅。 　 五、年度中房屋使用情形有所變更，要如何課徵房屋稅？ 年度中房屋使用情形發生變更，應該在變更使用30日內向稅捐處申報，以實際變更使用日期，按月分別課徵住家用或非住家用（營業用、非住家非營業用）房屋稅，如無法查得實際變更日，以申報日為準，無法查得實際變更日亦未申報者，以調查日為準。 　 六、房屋供作營業使用，但沒有取得營利事業執照，是不是就不必按營業用稅率課徵房屋稅？ 房屋供作營業使用，不論該營利事業是不是合法，有沒有取得執照，仍然應該就有營業使用的事實按營業用稅率課徵房屋稅。 　七、房屋課稅面積中部分供作非住家使用，應如何計算房屋稅？ 依房屋稅條例第5條第3款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家稅率，課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」即非住家使用部分面積超過全部面積六分之一者，按實際使用面積計課，其未達全部面積六分之一者，以六分之一為準，分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。 　 八、工廠房屋在什麼情況下可以減半徵收房屋稅？ 合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，其房屋稅按營業用稅率減半徵收，係指依工廠管理輔導法登記、換證之工廠，從事一產所必須之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等自有房屋而言。 　 九、房屋空置時應如何課徵房屋稅？ 空置房屋按使用執照所載用途別分別按住家用或非住家非營業用稅率課徵房屋稅，其使用執照所載用途別為非住家用（包括營業用與非營業用，如辦公室、商場、店舖、工廠、倉庫、停車場、事務所‥等）者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅，如記載為集合住、住家用、農舍等，則可以繼續按住家用稅率課徵房屋稅。如無使用執照者，按都市計畫分區使用範圍，分別以住家用或非住家用稅率課徵。 　 十、違章房屋要不要課徵房屋稅？ 房屋稅係以附著於土地之各種房屋及增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。無照違章建築房屋亦不例外，應依其使用情形，依法課徵房屋稅。 回本分類目錄 

契稅問與答一、契稅的種類及稅率有那些？向何人課徵？ 契稅的種類、稅率及納稅義務人，如下表： 契稅的種類、稅率及納稅義務人說明 契稅種類 稅率 納稅義務人 買賣 買受人 典權 典權人 交換 交換人 贈與 受贈人 分割 分割人 占有 占有人 　 二、申報契稅檢附之文件？ 契稅申報書、公定格式契約書正本(驗畢當場發還)、副本影本(含貼印花部分)各乙份，其影本應加註「影本與正本相符，如有不實願負法律責任」字樣，並加蓋「申報人」印章以明責任，其它有關文件規定如下：（一）已辦理所有權登記之房屋，應檢附建物所有權狀影本或建物登記簿謄本。（台北市：可透過內部電腦連線查詢已否辦理所有權登記者，得免附） （二）未辦理所有權登記之房屋，應檢附原所有人及新所有人雙方身分證明文件影本。 （三）其他案件：經法院判決確定案件，為法院判決書及判決確定證明書之影本。 向政府機關標購或領買公產案件，為該政府機關核發之產權移轉證明書影本。 向法院標購拍賣之不動產案件，為執行法院核發之不動產權利移轉證明書影本。 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照之案件： 使用執照或使用執照申請書之影本。 買賣(合建)契約書或工程合約書之影本。 國民住宅案件，檢附國民住宅處函及承購人名冊(含配置清冊)，如屬新建房屋請加附現值核定通知書。 （四）稽徵機關可視審核案件需要，請納稅義務人提供其他有關文件。　 三、契稅申報期限為何？ （一）一般移轉案件：契約成立之日起30日內。（二）法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日內。（三）產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內。（四）新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內。（五）向政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內。 　 四、契稅的課稅範圍？納稅義務人在何種情形須申報契稅？ 契稅係為取得不動產產權時，所課徵之租稅，但在開徵土地增值稅區域之土地不在此範圍。納稅義務人因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割、或因占有而取得所有權，應由取得所有權人申報契稅。建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報契稅。 　 五、納稅義務人如何選擇最有利的方式申報契稅？ 原則上可以按評定標準價格申報課徵契稅，因此若買賣價格有高於評定標準價格的情形時，可以選擇較低的評定標準價格申報，可節省不少契稅負擔。 在領買或標購公產或者有向法院標購拍賣之不動產的時候，其買賣價格有高於不動產評價委員會所評定的標準價格情形時，可以選擇較低的評定標準價格來申請課徵契稅；至於該項領買、標購或拍定價格有低於標準價格的時候，也可以依較低的領買、標購或拍定價格來申報課徵契稅。換句話說，可以在「領買、標購或拍定價格」與「評定標準價格」兩者之間，選擇較低的價格申報契稅。 　 六、有關信託財產之房屋應否課徵契稅？ 房屋為信託財產者，於信託行為成立時或信託行為不成立、無效、解除或撤銷時，委託人與受託人間移轉所有權不課徵契稅。 因遺囑成立之信託及信託契約明定信託財產之受益人為委託人，於信託關係消滅時，受託人與受益人間移轉所有權不課徵契稅。 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間移轉所有權，不課徵契稅。 受託人依信託本旨移轉信託房屋與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人課徵契稅。 　 七、向建設公司購買預售屋以承買人為起造人申請建築執照，是否可免徵契稅？ 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與、以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。故向建設公司購買預售屋雖以承買人為起造人申請建築執照，於取得使用執照時，仍應申報繳納買賣契稅。 　 八、完納契稅後若雙方買賣不成解除契約，撤銷契稅申報時，已納契稅可否退還？ 完納契稅後，尚未完成移轉登記前，若雙方買賣不成時，可檢附原契約書、雙方同意撤銷申請書、契稅繳款書收據正、副聯，以書面向原申報稽徵機關或鄉鎮市公所申請撤銷契稅申報，並退還已納稅款。 　 九、辦理契稅申報後，賣方可否單獨申請撤銷？ 申報契稅後買賣雙方就契約之解除如有爭議，該爭議並非行政機關職權所能認定，在未經雙方同意或司法機關裁判解除契約前，不宜由賣方單獨申請撤銷契稅申報。 例外情形：經判決確定，買方應協同賣方向稽徵機關辦理撤銷申報手續者，買方未協同辦理，其申辦依強制執行法第130條規定可予受理。 房屋買賣之權利人於申報契稅後，始發現承買之房屋業經法院查封不得移轉或受限於公寓大廈管理條例二章四條二項規定不得單獨移轉等，可由權利人單獨申請撤銷契稅申報。 　 十、超過規定期限申報契稅，有無處罰？ 未依規定期限申報者，每超過3天，會被加徵應納稅額1%的怠報金，但最高以應納稅額為限。 回本分類目錄 

契稅節稅分享如何減輕您的契稅一、納稅義務人可以選擇最有利的方式申報 納稅義務人申報契稅，原則上可以按評定標準價格申報課徵契稅，如果買賣價格高於評定標準價格時，可以選擇較低的評定標準價格申報，為您減輕契稅負擔。 買賣價格＞評定標準價格（應選擇評定標準價格申報課徵契稅較有利） 但評定標準價格＞買賣價格（仍應依評定標準價格計課契稅）。 納稅義務人如依法領買或標購公產或向法院標購拍賣之不動產，如果買賣價格高於評定標準價格時，可以選擇較低的評定標準價格申報課徵契稅，為您減輕契稅負擔。 評定標準價格＞領買、拍定或標購價格→應選擇領買或標購價格申報課徵契稅較有利 領買、拍定或標購＞評定標準價格→應選擇評定標準價格申報課徵契稅較有利 二、相關減免規定 （一）下列各項情形可以免徵契稅，但納稅義務人必須先填具契稅免稅申請書，並檢附免徵契稅的相關證明文件，向主管稽徵機關申請發給契稅免稅證明書，才可以辦理權利移轉變更登記。各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之。 政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。 建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅者，不適用之。 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。 相關減免規定說明 取得原因 適用條件申請時應檢附資料因繼承而取得 因繼承、遺贈而取得 免申報契稅 國民住宅出售 1. 承購政府興建的國民住宅可以免繳契稅。但是國宅社區內，凡是標售的住宅、店舖、店舖住宅，以　 及開放一般民眾承購的國宅，不可 以適用。2. 國民住宅主管機關依照國民住宅條例第十九條規定，所優先承購的國民住宅3. 承購獎勵投資興建的國民住宅 1. 由國宅單位整批代為申報的案件，應由各縣市政府出具配售人的名冊（其中載明配售人的姓名、身分證統一編號、通訊地址、配售房屋的地址、總面積、以及出售的立約日期 )即可受理2. 契稅申報書 （二）有限公司依照公司法規定變更組織為股份有限公司，在該公司法人人格的存續不受影響的情形下，就該公司的不動產權利變更為股份有限公司之名義的時候，因並無移轉產權之事實，所以不必繳納契稅。（財政部70.4.27台財稅第33312號函）（三）買方所承買的房屋，既經查明是賣方的債權人訴請法院判決確定而塗銷其所有權移轉登記，致無法取得所有權的時候，買方原先已繳納的契稅，應予以退還。(財政部81.6.2台財稅第81166637號函）（四）地下室停車場車位的轉讓，受讓者雖未取得產權，但享有使用權，應屬於權利交易性質的一種，不發生課徵契稅的問題。（財政部76.2.4台財稅第7524799號函）（五）委建人（委託他人建築之人，一般指地主、建設公司、或實際出資建築之人）以土地委託承包商代建房屋，其取得房屋所有權可以免徵契稅；但是如經稅捐處查明實際上係向建屋者購買房屋，按照實質課稅原則，仍應課徵契稅。（財政部80.11.13台財稅第801261566號函） （六）標購人所標購之法院拍賣房屋，既經查明係於拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交，嗣經地政機關依據法院通知已為回復原狀之登記，其原已繳納的契稅應准予退還。（財政部84.11.30台財稅第841661079號函） 三、請特別注意下列規定以免受罰 （一）納稅義務人應該在不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有權人之日起算30日內，填寫契稅申報書，並檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關（台灣省縣轄部分向不動產所在地之鄉鎮市公所）申報契稅，但未辦建物所有權第１次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割應由雙方當事人共同申報。不依規定期限申報者，每超過３日加徵應納稅額百分之１的怠報金，但怠報金的最高額度，以應納稅額的額度為限，也就是怠報金最高可加到和應納稅額一樣。（二）納稅義務人未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者，每超過2日，應按照應納稅額，加徵百分之1的滯納金，超過30日仍不繳納稅款及滯納金或前述之怠報金者，移送法務部行政執行處強制執行。（三）納稅義務人應納的契稅，如有匿報或短報的情形，經主管稽徵機關查得，或者經人舉發查明屬實者，除了應補繳應納稅額外，並另外加處以應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。 回本分類目錄 

契稅課稅範圍契稅課稅範圍契稅課稅範圍課稅範圍 申報日 開徵起迄日不動產之買賣，承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。 不動產買賣，承典、交換、贈與、分割契約成立之日起或因占有而依法申請為所有人之日起30日內申報。收到繳款書之日起30日內繳納，但開徵日期如有變更，以繳款書記載之繳納日期停車位是否應課契稅： 地下室停車場車位的讓轉，受讓者雖未取得產權，但享有使用權，應屬於「權利交易性質」的一種，並無課徵契稅的問題。（財政部七十六年二月四日第７５２４７９９號函） 委建人（委託他人建築之人，一般指地主、建設公司、或實際出資建築之人）以土地委託承包商代建房屋，其取得房屋所有權可以免徵契稅；但是如經稅捐處查明實際上係向建屋者購買房屋，按照實質課稅原則，仍應課徵契稅。（財政部80.11.13台財稅第801261566號函）建築物於建造完成前，變更起造人名義者，免徵契稅。但因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者，免徵契稅。 買方所承買的房屋，既經查明是賣方的債權人向法院訴請判決確定而塗銷該房屋的所有權移轉登記，以致於無法取得該房屋的所有權的時候，買方原先已繳納的契稅，應予以退還。（財政部81.6.2台財稅第81666637號函）標購人向法院標購之拍賣房屋，既經查明係在拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交，嗣後又經地政機關依據法院通知作回復原狀之登記，其原已繳納的契稅應准予退還。（財政部84.11.30台財稅第841661079號函） 回本分類目錄 

法拍屋財產交易所得稅(注意本年度標準部份有調整)法拍屋財產交易所得稅須知 何種情況下需要繳納財產交易所得稅：（１）投標人得標：投標人得標時由於沒有交易之利得與損失，所以得標人得標後並不需要申報繳納財產交易所得稅。（２）得標人日後出售：Ａ.所得稅可分為「綜合所得稅」及「營利事業所得稅」（所得稅法第一條參照），同法第二條規定：「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。非中華民國境內居住之個人，而有中華民國來源所得者，除本法另有規定外，其應納稅額，分別就源扣繳。」同法第九條規定：「所謂財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。」Ｂ.個人出售房屋交易所得，係所得稅法第九條財產交易所得之一種。行政院於 中華民國七十七年五月三十日 修正發佈之所得稅施行細則第十七條之二，關於個人出售房屋所得額核定方法之規定，與租稅法定主義並無違背。依該條規定，個人出售房屋未申報或未能提出證明文件者，其所得額由主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情況擬訂，報請財政部核定其標準，依該標準核定之。嗣財政部依據台北市國稅局就七十六年度 六月二十七日 以台財稅字第７７０５３１０５號函，核定七十六年度台北市個人出售房屋交易所得，按房屋稅課稅現值百分之二十計算，係經斟酌年度、地區、經濟情況所核定，並非依固定之百分比訂定，符合本院釋字第２０８號解釋意旨，與憲法並無抵觸。（大法官釋字第３６１號解釋參照），換句話說，得標人於日後出售該房屋時，房屋部分依法應申報所得稅，而出售之土地部分則免納所得稅（所得稅法第四條第十六款參照）Ｃ.有財產交易所得：（Ａ）房屋出售時有財產上交易所得，依所得稅法第十四條中第七類之規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」此所得額再併入個人其他所得來合併申報所得稅。（Ｂ）若所有權人計算之所得超出財政部公布之核計標準時，亦可選擇以房屋評定現值計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。而財政部亦會在每年元月份公布房屋所在地個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，供給一般民眾申報財產交易所得之用。Ｄ.財產交易有損失：（Ａ）房屋出售時，若買進當時的價格高於賣出當時的價格時，則有財產上之交易損失（如買進時一千萬賣出時八百萬即有財產交易損失），出賣人可舉證提出得標價格證明（如權利移轉證書）及出售契約書作為申報所得稅時之財產交易損失之證據。（Ｂ）若舉證財產交易損失之證據資料，國稅局在認定上認為不符者或出賣人未能舉證提出交易上財產損失之證據資料，則應依財政部公布之房屋評定標準價格乘上財政部每年公布的當地財產交易所得課稅標準，來計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。Ｅ.債務人房屋被拍賣，是否要申報所得：（Ａ）不論法拍屋、金拍屋等被拍賣之房屋，通常債務人買進房屋當時的價格大多比被拍定當時的價格高，所以很多債務人會認為拍定價格低於買進價格已有財產上之損失，並不需要再申報所得，但其實依據所得稅法上之規定，只要有財產上之交易，均應依法申報繳納一筆財產交易所得稅，除非出賣人或債務人能舉證當時買進之價格高於賣出（被拍定）之價格，而有所損失之證據資料，再經國稅局認定核可後，才能證明確實是一筆賠錢的財產交易，有這樣完整的證明文件就不必繳納財產交易所得稅。（Ｂ）並不是出賣人或債務人所有的舉證，國稅局均照單全收，也是要經過國稅局認定核可才能當做買進成本之費用。例如申報所得稅時，可影印買屋契約書、契稅單、裝潢費或是房屋整修等相關費用，而提出舉證之單據最好是統一發票或是正式收據並在統一發票及正式收據上有抬頭註明買受人姓名，並有註明買進房屋的地址，才能通過國稅局的認定，若出賣人或債務人並無舉證提出財產上交易損失之證明者，國稅局就會認定出賣人或債務人有財產上交易之所得，直接依房屋評定標準價格（一般以契稅稅單上之核定契價或房屋稅單之課稅現值）計算出財產交易所得申報個人綜合所得稅。２.營利事業購入法拍屋轉售時，財產交易損益之計算：財政部台灣省南區國稅表示，營利事業出售房地之利潤乃買進總價與賣出總價之價差，因此只要房地之賣出價格高於其買入之價格即有所得，因出售土地之所得係屬免稅所得，乃有將出售房地之所得區分出售土地所得與出售房屋所得之必要，惟若營利事業買進或賣出房地時，僅有房地總價，未能區分房屋及土地之價格，營利事業出售房地之損益究應如何分攤至土地或房屋，財政部乃依公正客觀之標準做出解釋，規定應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易損益。國稅局說明，該局轄內某信用合作社，於八十五年三月間因法院拍賣取得兩筆土地價格為８,８３２,０００元及其地上房屋８,８２８,０００元，加計規費３８,０１７元及房屋稅９５０元，合計１７,６９８,９６７元，旋於同年十一月間以１９,０００,０００元出售，該合作社列報出售土地利益９,５８４,５６８元，出售房屋損失８,２８３,５３５元，該局以其出售房地契約未分別列示土地及房屋售價，按房地買進總額及賣出總額之差價１,３０１,０３３元，為其出售房地之總利潤，並按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例核定出售房屋之財產交易增益為６５０,３８６元。該合作社不服，循序提起行政訴訟，經高雄高等行政法院判決，以該合作社於同年度買賣房地，其買賣之價差主要係因法院拍賣市場之資訊不完全以及拍賣市場之特殊性，至拍定人得以低於市場行情之價格購入系爭房地，其於同年度出售賺取之價差純係房地轉手之利潤，其出售之所得係同時來自房屋及土地，又因出售時未區分房屋及土地之價格，國稅局以出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易所得，並無不合，因此駁回其訴而告確定。（財政部台灣省南區國稅局九十二年十一月二十五日公布）３.房屋被法院拍賣時財產交易所得之計算：所得稅法第十四條第一項第七規定財產交易所得，係以交易時之成交價額，減原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。台端所有之房屋為法院查封拍賣，仍應依上開稅法規定，依拍賣之價額，減除成本費用後計算財產交易所得，併同其他各項所得課稅。（財政部六十六年十一月二日台財稅第３７３６５號函）４.未建築完成之房屋經法院拍賣者其財產交易所得之計算：未建築完成之房屋仍屬財產之一種，其經法院拍賣，如未能提供原始建築成本憑證者，應依各該年度公布之財產交易所得標準計算其財產交易所得。（財政部六十六年十一月二十一日台財稅第３７８４７號函）５.法院拍賣已建築完成之房屋未能提出取得成本者依評定標準計算所得：法院拍賣已建築完成並有評定價值之房屋，有關財產交易所得之計算，如納稅義務人未能提出原始取得之實際成本者，應依各該年度公布之財產交易所得標準計算財產交易所得。（財政部七十四年十二月四日台財稅第２５７４６號函）６.出讓地下室停車場車位取得之價款應列入財產交易所得計稅：地下室停車位之轉讓，受讓者雖未取得產權，但享有永久使用權，應屬權利交易性質，尚不發生課徵契稅問題，惟出讓者其取得之價款應列入財產交易所得，依法課徵所得稅。（財政部七十六年二月四日台財稅第７５２４７９９號函）７.生前為擔保他人借款設定抵押權經法院拍賣課徵遺產稅之計算：被繼承人陳張xx生前將土地供其拋棄繼承權之子女及無繼承權之媳，設定抵押借款，並經法院查封拍賣，惟至死亡後始辦妥產權登記，應如何計課遺產稅案，核復如說明二。說明：二、被繼承人陳張xx於七十四年五月二日死亡，生前以土地提供他人作為借款抵押設定，於其生前（七十四年四月十九日）已經法院執行拍賣，惟至死亡後（七十四年五月十六日）始經拍定，該土地應併入遺產總額課稅後，再以被繼承人死亡前未償債務扣除。同時，上述土地於拍賣償債後，被繼承人之繼承人對該債務人（借款人）已取得求償權，應將該求償權額連同拍賣償債後，如有剩餘時之餘款，併入遺產總額課稅。（財政部七十五年七月二十四日台財稅第７５５７４６８號函）８.債權人承受法院拍賣債務人之土地，應如何核計其抵押利息，以及其拋棄之抵押利息應否課徵贈與稅：說明：二、債權人劉張xx經債務人張xx提供二筆土地設定抵押權登記後，貸予款項，嗣後債務人因未履行債務，經另一債權人聲請法院強制執行拍賣該二筆土地，由劉張xx照該土地底價承受，因其原債權本金加未收利息，大於其承受土地底價，劉張xx乃向法院聲明，指上述差額為其未收之利息債權，願拋棄之，經法院民事執行處函復：「債權人劉張xx所受分配款，依法應先抵充利息，次充原本，至於利息部分，該債權人曾具狀聲明超過新台幣○○元之部分拋棄。」則稽徵機關應以其實際受償之抵押利息○○元核課綜合所得稅。三、債權人在請求權時效內無償免除債務者，應以贈與論，依法課徵贈與稅，固為遺產及贈與稅第五條一款所明定。惟該規定係為防杜財產所有人在請求權時效內，利用無償免除債務，以達成其免納贈與稅而無償移轉財產之目的所設。本案劉張xx拋棄之抵押利息，鑑於所獲分配金額不足清償其全部債權而拋棄，尚難謂為當事人利用無償免除債務，以達成無償移轉財產之目的，故不適用遺產及贈與稅法第五條第一款之規定，應免予核課贈與稅。（財政部七十四年十二月十三日台財稅第２６２０６號函） 最新訊息:97年度財產交易所得標準已公佈(請注意部份地區標準有調整；即98年5月要依此標準來申報)

契稅稅率及罰則契稅稅率稅率 適用對象 納稅義務人6％ 買賣契稅 買受人 4％ 典權契稅 典權人 2%交換契稅；但交換有給付差額價款者，其差額價款適用買賣稅率 交換後承受部分之取得人 6%贈與契稅 1.受贈人 2.信託財產移轉與委託人以外之歸屬權利人時，為歸屬權利人 2%分割契稅 分割後之取得人 6%占有契稅 占有人 契稅罰則 違反項目 處罰倍數未依規定期限申報契稅。每逾3日加徵應納稅額百分之1之怠報金，但最高以應納稅額為限。 匿報或短報應納契稅，經查獲或經人舉發者。除補繳稅額外，處應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。 回本分類目錄 

全國財產總歸戶查詢臨櫃作業及流程(以桃園縣政府地方稅務局標準作業流程說明為例)全國財產總歸戶查詢臨櫃作業 作業流程步驟說明表單、附件作業期限1. 收件依民眾抽取號碼牌之順序依次叫號辦理。 無 隨 隨 隨 2.書面資料是否相符審核申請人資格及證件。一、查詢個人財產：（一）本人：本人身分證明文件正  本（查驗後影印乙份附案備查）、印章。（二）繼承人：1.繼承人身分證明文件正本（查驗後影印乙份附案備查）、印章。2.被繼承人除戶戶籍謄本或載有死亡日期戶口名簿正本等與被繼承人之關係證明文件。二、查詢全戶財產：（一）全戶成年人（20歲以上）之身分證明文件正本（查驗後影印乙份附案備查）、印章。（二）無行為或限制行為能力者以戶口名簿正本或戶籍謄本、印章及法定代理人身分證明文件正本、印章代替。三、代理人或授權辯護人：除上述證件外，應加附代理人或辯護人身分證明文件正本（查驗後影印乙份附案備查）、印章及授權書或委託書【(民)表一】。3.不受理 資格及證件，不合者不予受理。 4.是否為債權人 債權人查調案件：審核應備證件正本查驗即還，加註具結之影本代替正本，其具結得由債權本人或代理人簽名或蓋章，並填寫債權人查調債務人課稅資料申請書（簽名或蓋章）。5.收取查 調規費及掣發收據 債權人查調案件：收取查調費用並掣發收據（債權人每查調一位債務人之財產資料，每項收費新台幣500元）四、債權人查詢案件：（一）債權人本人：本人身分證正影本、印章。（二）營利事業或法人：負責人身分證、公司執照、營利事業登記證或法人登記證（公司執照、營利事業登記證或法人登記證可以加註具結之影本代替正本）、公司大小章。（三）代理人或委任受任人：代理人或受任人之身分證正本（查驗後影印乙份附案備查）、印章及授權書或委任書正本【(民)表一】。（四）司法機關之執行名義正、影本。（五）債權人查調債務人課稅資料申請書。6.查調、列印列印「桃園縣政府地方稅務局全功能櫃檯查詢申請書」（請申請人或代理人核對基本資料（如姓名、住址等）於申請書簽名、蓋章，以明代理權責，並列印「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」【註】注意資料查調前應再次檢查，以免發生錯誤 無7.核發財產查調清單列印資料加蓋承辦人職章，送交資料與申請人時，應再次核對申請人與所申請資料是否無誤。 無 回代書服務目錄總覽 

印花稅節稅分享印花稅節稅分享 1.收取價金書立收據時（例如：借貸、租賃保證金、租金等），儘量要求對方以匯票、本票或支票支付，並在收據上寫明票據名稱及號碼，則該收據可免貼印花。 2.收受政府機關公庫支票，在收據上寫明「領取票據」字樣，可免貼印花。 3.存款利息，如以轉帳方式直接轉入客戶本人帳戶，可不必負擔印花。 4.由受款人逐期蓋章並註明款項收訖的房地產買賣私契、或借貸收據，於收據或買賣私契內書名收取票據及註明票據名稱、號碼等字樣時，可免貼印花。  5.同一憑證具有2種以上性質且稅率不同時，可選擇分別訂定合約，以適用不同稅率貼印花。 6.工程合約造價與營業稅分開寫明或於工程合約造價中寫明包含營業稅，可按工程造價或扣除營業稅額後的工程造價貼印花。 【自益信託不須貼用印花稅票；詳細內容請參考本人信託規劃相關文章】【繼承人以應繼分繼承遺產案件免貼用印花稅票；詳細內容請參考本人遺贈節稅相關文章】【法拍移轉不須貼用印花稅票；詳細內容請參考本人法拍節稅相關文章】 回本分類目錄 

印花稅課稅方式印花稅課稅方式課稅方式 開徵日期 截止日期 各項應稅憑證實貼印花稅票 書立後交付或使用時 交付或使用前並應蓋章或簽名、畫押註銷印花稅票 核准彙總繳納之憑證 每單月1日 每單月15日 大額總繳 依開立繳款書之繳納期限繳納 印花稅稅務事項提要 辦理時間 辦理稅務事項提要 1月15日前申報並繳納 上年11及12月份核准總繳之憑據 3月15日前申報並繳納 當年1及2月份核准總繳之憑據 5月15日前申報並繳納 當年3及4月份核准總繳之憑據 7月15日前申報並繳納 當年5及6月份核准總繳之憑據 9月15日前申報並繳納 當年7及8月份核准總繳之憑據 11月15日前申報並繳納 當年9及10月份核准總繳之憑據 回本分類目錄 

*北市商辦空置率 四年新高~ *北市商辦空置率 四年新高~ 信義房屋1日發布第三季商辦市場調查報告，結果第三季台北市商辦的平均空置率為11.14%，比上季上升2.43%，創下近四年來新高。 雖然商辦租賃市場仍「供過於求」，但仍有不少企業大買商辦大樓。信義房屋統計，累計至第三季，光是壽險資金投入商辦市場的金額就超過200億元，其中新光人壽宣告將買進100億元商辦，已引領各路資金也跟進投資。 信義房屋商仲部協理何偉宏表示，商辦買賣市場熱絡，主要受資金行情帶動，台灣房市景氣長期看好，愈來愈多資金湧入投資商辦產品；至於商辦租賃市場較理性，通常承租方會視實際需求，決定租用商辦大小、地點，如今台灣經濟情勢並未全面轉佳，商辦市場供給量增加，因而仍供過於求。 信義房屋分析，由於兩岸加快開放腳步，商辦產品前景看好，近來壽險業者積極購入商辦大樓，如國泰人壽、新光人壽都積極出手，何偉宏預期第四季商辦買賣市場持續熱絡。 租賃市場方面，第三季台北市商辦的平均租金為每坪1,723元，行情持穩，但平均空置率卻攀高到11.14%，單季上升2.43%，為近四年來新高。 此外，受商辦價格勁揚影響，商辦市場投報率也略為下滑，尤以內湖最為明顯，租金投報率降到3.25%至3.75%。 觀察各商圈空置率變化，平均空置率最低的商圈為敦北民生商圈（6.62%）與復興南京商圈（7.98%），主因這兩個商圈並無新增供給，且擁有鄰近松山機場的地利之便。 空置率最高的商圈是信義世貿商圈（14.25%）；空置率上升最多為敦南商圈。 2009/10/02【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆國賓萬寶 中山北路蓋豪宅~ ◆國賓萬寶 中山北路蓋豪宅~ 仰德集團繼推動旗下士電舊廠改建商辦與SOGO百貨公司後，1日又透過旗下國賓飯店，與中山北路五段西歐加油站地主萬寶紡織簽訂聯合開發案備忘錄，將在這塊精華土地，興建豪宅、辦公大樓、商店及飯店，估計開發價值上看100億元。 萬寶紡織擁有位於士林區的西歐加油站土地，近年有不少開發商積極與萬寶紡織洽談合作，最後由國賓飯店出線，主要原因是關係企業德豐創新國際長期協助士電開發資產，經驗豐富，有助萬寶將這塊機關用地，變更為第三種商業區。 國賓發言人陳榮輝昨天指出，董事會已通過此案，但具體投資金額尚未出爐。將結合國賓的品牌、資金，和德豐創新國際擅長建設開發，和擁有土地的萬寶紡織，規劃興建豪宅、辦公大樓、商店及飯店，預計花費四年至四年半完成。屆時，除地主分得的部分外，國賓及德豐創新國際分得的豪宅、商店及辦公大樓都將出售。 萬寶紡織是國內相當老牌織染廠，廠房土地就位於士林官邸邊的士林21號公園，已關廠十多年，國內第一家民營加油站西歐加油站，就是萬寶紡織李家創辦。 鄉林建設在士林官邸旁推出每坪300萬元的豪宅推案，引起市場震撼。據了解，鄉林建設董事長賴正鎰先前也和萬寶紡織廠洽談，希望購買士林廠2,500多坪的土地，現在才知道是國賓飯店爭取到此合作機會。 萬寶紡織設立於民國39年，迄今已一甲子，前老闆李鵬飛是士林地區大地主，由父親手中接下萬寶紡織廠的事業，民國77年成立國內第一家民營的西歐加油站。 2009/10/02【經濟日報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★現場直擊︰巨浪襲來 薩摩亞主島度假村全毀~★現場直擊︰巨浪襲來 薩摩亞主島度假村全毀~ 自由 更新日期:"2009/10/01 04:09" 〔編譯陳成良／綜合九月三十日外電報導〕強震引發海嘯侵襲薩摩亞群島，巨浪不但沖毀許多建築物，還將汽車捲入海中，把船隻如玩具般沖上岸，恐怖的場景令災民怵目驚心。 薩摩亞主島烏波盧南岸受創最重，生意興隆的酒店和度假村在這波海嘯中首當其衝。目擊者表示，地震引發的巨浪沖毀數十個村莊，不少人和車被大浪捲走，居民紛紛逃到高處躲避。一名紐西蘭旅客說：「整個村莊都被夷平了，速度非常快，現在已經根本看不到完好的房子。」 熱心青年敲汽油桶警告 助居民逃生 海嘯來襲時，年輕男子猛敲汽油桶，利用如同教堂鐘聲的聲響，引領數千名驚恐居民逃往地勢較高地方避難。外國遊客與居民也在睡夢中被強震驚醒，倉皇逃避海嘯來襲，但還是有人來不及逃走，活生生被海浪捲走。海嘯將許多沙子推上岸，傳聞有遺體埋在沙中。 薩摩亞首府阿庇亞附近的居民馬瑞納說，強震後，約一千五百人齊聚他家附近一個臨時避難所。一名紐西蘭婦人說：「巨浪一波波襲來，我們趕緊跑往廂型客車，設法打開車門時，浪頭不停打上來。我打開車門，海浪直襲而來。」 海嘯警報三分鐘後…整個城鎮消失 在美屬薩摩亞首府巴哥巴哥，巨浪把許多車子捲入海中，民宅、建築物也被洪水沖毀。當地電力中斷，電話線路不通，許多村民與觀光客跑到高處避難，也傳出劫掠的消息。 美屬薩摩亞觀光首長瓦耶菲說，海嘯在警報發出後三分鐘來襲，「一間工廠工人透露，警報發出後，一轉眼海水就湧了進來，毀了整個工廠及城鎮。」 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*壽險業捧場 北市商辦 贏得漲聲~ *壽險業捧場 北市商辦 贏得漲聲~ 政府近日通過鬆綁保險業投資不動產上限，商仲業者調查，早在政策放寬之前，壽險業已大舉進場，累計第三季壽險資金已投資商用不動產逾200億元，預料在壽險業持續加碼下，北市商辦交易仍將增溫，長期看好。 金管會於上周通過修法，市場預估壽險業投資不動產額度可新增約300億元。 信義商仲統計，在修法通過前，壽險業者看好商辦價格走高趨勢，早已紛紛搶進。其中富邦人壽最積極，繼第二季買下新光三越A11館，第三季再以100億買下環亞百貨產權，另外還以43億購入耐斯廣場，合計達143億。 其他如國泰人壽以36餘億元購入內科廠辦、上海商銀敦南大樓、宏泰人壽以12餘億購入大亞百貨地下商場、三商美邦人壽以10餘億購入三功國際大樓部分樓層、新光人壽除以10.5億購入宏普西湖大樓；也公告將再買進100億元商辦。 瑞普國際表示，今年第三季重大商辦交易案合計約為273億元，其中壽險公司投資佔了78%，達213億元。預期壽險業在政策鬆綁後，第四季會加強不動產佈局，因此今年重大商辦交易總金額可望達到去年850億元水準。 由於壽險業積極進場，信義商仲協理何偉宏表示市場也出現一些轉變，如銀行近來紛紛推出標售案件，而標售市場也不再只限北部，包括桃園、台中、高雄等地都可看到大型標售案等，顯示市場活絡情勢。 信義商仲表示，第三季北市商辦平均租金為1723元/坪/月，不再走跌，但平均空置率則攀高至11.1%，是近4年來首次出現雙位數。售價方面，在屋主惜售心態強烈下，仍一路勁揚，租金報酬率現已下滑至約3.25%~3.75%之間。 2009/10/01【聯合晚報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆博愛特區旁 建商競標14億國有地~ ◆博愛特區旁 建商競標14億國有地~ 財政部國有財產局北區辦事處今天標售6塊台北市的土地，最受矚目的是位於博愛特區附近、台北市重慶南路3段上1,332坪的住宅用地，每坪底價108萬多元、總底價14億多元，不少建商躍躍欲試，有意競標這罕見的大面積土地。 國產局官員說，今天原本標售7塊土地，其中一塊位於台北市吉林路上的338坪商業區土地，因為涉及官司，被迫臨時喊卡。但6塊土地總底價高達26億多元，位於重慶南路和和平東路的兩塊土地面積更超過1,300坪，堪稱今年面積最大標案，因此「未演先轟動」，臨櫃領取標單的投標者，已有40、50封，預期今天的標售將有熱潮。 官員表示，這兩塊千坪土地之所以備受矚目，主要是國產局已經不賣500坪以上的國有地，今天要賣的是眷村改建土地，才不受面積限制。由於台北市精華區已很難找到大面積國有地，引起市場關注。官員說，這兩塊地底價分別高達14億、10億餘元，也要口袋夠深的業者才買得起。 官員指出，最吸睛的是位在重慶南路3段、福州街及和平西路2段交叉口附近的1,332坪住宅區土地，不但土地地形方整，還臨近經濟部、建國中學、國語實小、國立歷史博物館、植物園、中正區行政中心，距離捷運中正紀念堂站也不遠，生活環境和機能都不錯。 另一塊在和平東路3段與臥龍街口附近的1,301坪住宅用地，每坪底價81萬元、總底價10.5億餘元，有捷運麟光站的加持，還鄰近輔大城區部、六張犁派出所、黎忠市場、黎忠公園、富陽自然生態公園，生活機能完善。但官員提醒，這塊地已被台北市政府畫定為都市更新範圍，由宏築建設公司負責規畫。 2009/10/01【聯合報】 找房子,買房,賣房,房屋買賣,台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣