註冊地址

★注意衰退 北台928靠豪宅搶市~
★注意衰退 北台928靠豪宅搶市~
928檔期，北台灣（新竹以北）爆出1510億元的預售推案大量，根據住展雜誌的調查，挑戰區域新高的建案，成為近日市場新寵。
但住展的房市風向球已連7個月出現「衰退注意」的黃藍燈，顯示房市景氣仍在谷底盤整。
住展雜誌研發長倪子仁表示，9、10月新推與預推預售屋火紅的區域，台北市為大安區，北縣則在板橋與新莊地區。928檔期間，大安區成為豪宅的推案焦點，進場推案的豪宅多達6個。最受矚目當屬位於仁愛路三段空總旁的「吾疆」。這個建案僅有19戶，還未正式對外開價，已傳出有近40組客戶登記購買，為北市豪宅熱度再添柴火。
至於北縣方面，位於新莊頭前段，由興富發建設投資興建的「新富都」一、二期，銷售高奏凱歌，達麗建設順勢再推出「達麗首席」。
如果再加上10月將公開的鄉林頭前段案、「晏京頭前路案」，以及瑞裕建設化成路「金莊悅泉」等案，新莊重畫區的新推建案，將達百億元的規模。
除了新莊外，板橋也有2個重量級話題建案。位於南雅南路二段，總銷售金額達80億元的「遠揚加州」，將開出4字頭的高價位，備受市場矚目。新板特區內，由興富發建設投資興建的豪宅「領御」，總銷金額35億元，也將開出60萬元的區域天價，試探市場買氣。
倪子仁說，9月豪宅大幅拉抬房價的動作，使大台北區的建案開始漲價。因市場觀望氣氛濃厚，開價雖高，房價議價空間連2月上揚。
9月的議價空間，從8月的11.8%，增加至9月的12.3%，上升了0.5個百分點，是繼8月上揚0.4個百分點後，連續第二個月出現較大幅度的上揚。
2009/10/01【聯合報】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

Q2房市又藍燈 三都會區量縮~
Q2房市又藍燈 三都會區量縮
內政部建築研究所昨天公布今年第2季房地產景氣動向，景氣對策訊號綜合分數7分，較第1季上升1分，這也是去年第3季以來首度出現綜合判斷分數上升的市況。
不過景氣燈號仍為代表低迷的藍燈。這也是自去年第3季起，連四季維持藍燈。
主持這項計畫的政大教授張金鶚說，第2季在股市上漲、資金面效應、開放陸資題材及升格直轄市議題等多重議題下，房市景氣確實較第1季微微上揚。不過基本面並未特別好轉，民眾仍須審慎因應。
張金鶚表示，北部地區使用執照數量仍在增加，隱含未來交屋潮逐步發酵，北台灣恐有賣壓。至於中南部，房價則可望持平。
對照最新的成交資料，北中南三大都會區，9月房市交易量都呈現持續萎縮。
根據永慶房仲集團9月成交資料，大台北地區因近期都更及縣市升格題材帶動，投機資金紛紛湧入，大台北地區房價仍較前月增加6%，但短期價格漲幅過速，民眾居高思危，交易考慮時程拉長，交易量較上月下滑8%，這也是連續第4個月交易量縮。
因2000億優惠房貸不再續撥，中南部市場中低總價產品買氣明顯受到影響，台中、高雄兩大都會區分別量縮15%、8%，全台主要都會區中古屋市場，均呈現高檔量縮盤整市況。
至於官方資料中，內政部公布8月的買賣移轉棟數資料，買賣移轉棟數為3.81萬棟，較上月小幅減少5.8%，但與去年同期相比，則大幅增加43.8%。
2009/10/01【聯合報】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★投資心法╱熟悉當地機能、耐心議價~
★投資心法╱熟悉當地機能、耐心議價~
如何買到高報酬、具潛力的不動產? 許振益說，他有兩個心法，提供投資人參考。
首先是從自己熟悉的區塊下手，最好就是住家附近，因為自己就住在當地，比較能掌握第一手消息，知道那裡有房子要賣，也比較不會買貴，並清楚物件生活機能及出租可能性。
第二是要有耐性。他說，有耐性指的是兩方面，一是要多看多比較，不要看一間就心動，因為下一間可能會更好，另一方面則是和屋主議價不要急躁，不需一次砍到見骨，因為可能失去成交機會，但也不用急著要買，這樣容易買貴。
許振益說，通常他會以低於市價一成為底限，如果屋主堅持市價，他就會放棄，再找下一個。他說，很多投資人以各種題材來看標的發展潛力，但未來誰也不能打包票，而且這樣容易追高。
他說，買低於市價一成以上的產品，則基本上就有一成的增值潛力，這是最實在的。
2009/09/30【聯合晚報】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆都更好處多 合建遜很大~
◆都更好處多 合建遜很大~
　　都市更新是目前房地產界的顯學，不過一般民眾對於都更的概念所知有限，甚至於不少民眾會認為，反正不加入都更，未來也可以自建。房仲業者表示，對民眾來說，其實都更的好處不只是房價翻漲，還包含了許多政府特別給予的優惠，而許多民眾一知半解，反而錯失大好良機。
■　都更獎勵多 合建賺頭少
　　中信房屋行銷部副理江龍名表示，政府為了讓都市風貌改變，因此對於具有都更條件的舊房子，都會給予更多的方便，都更除了門檻比合建得低之外，都更與合建兩者間最明顯的差異，莫過於容積獎勵，這也是對於建商和地主最大的誘因。
　　有容積獎勵的都更產品，最高可以獲得原容積五成的優惠，因此地主可以分到的空間更大。而合建的房子，因為容積率受到限制，加上現在新成屋基於公共安全的考量，都必須要有一定公設，因此合建的地主往往會發現，新成屋比舊房子小很多。
■　稅費差很大　合建虧到家
　　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，除了容積差異之外，稅費也有很明顯的差異，其中，包含地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅等稅費，都可以因為進行都更，而申請到一部份的減徵或是免徵的空間，對於地主來說，換了一個新房子彈，也同時節省了不少稅費，真的是非常划算的一件事。
2009/09/30【網路地產王】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*房屋淨值貸款 「以房養老」有解？
*房屋淨值貸款 「以房養老」有解？
　　金管會預計至少以一年的時間，研擬「反向抵押貸款」的配套措施，期盼藉由這項貸款新措施，造福有屋沒錢的銀髮族，能夠「以房養老」。部分反對聲浪抨擊，反向抵押貸款根本是「咒人早死」的政策，也因此有人建議，或許「房屋淨值貸款」是較佳的貸款養老方案。
■　反向抵押貸款 長壽者恐淪落街頭
　　1930年代誕生的「反向抵押貸款」一直過了近半個世紀，才在歐美已開發國家廣為施行。根據統計2005年中國60歲以上人口, 占全國人口11%，高達1.44億人，預估2045年，中國60歲以上老人將占總人口數的三成。為了因應人口老化問題，中國大陸在2007年3月召開全國政協，也提出「反向抵押貸款」政策，比台灣早兩年提出這項政策的可行性。
　　所謂住宅的「反向抵押貸款」，對象泛指無謀生能力，也無其他收入來源的銀髮族，由於遭逢突發事件、疾病纏身或是為了提升生活品質，將名下的不動產抵押給金融機構，定期獲得貸款銀行一筆經費，等到給付總額達到貸款金額，或是老人辭世，這筆不動產的所有權即歸屬貸款銀行所有。難怪有人批評，這項貸款政策有「咒人早死」嫌疑，若是太過長壽，可能面臨遭銀行「掃地出門」的下場。
■　銀髮族貸款養老 房屋淨值貸款有彈性
　　金管會主委陳沖28日在立法院財政委員會備詢表示，若是將「反向抵押貸款」視為金融產品規劃，困難度相當高，若是納入社會福利一環，政府可介入、補貼，可行性相當大，預計至少要花一年時間，與內政部、經建會、衛生署跨部會研擬配套。根據了解，新光金控有意以壽險模式承作，部份銀行認為這項業務涉及層面太過繁雜，暫持保留態度。
　　「一旦選擇了反向抵押貸款，就沒有回頭路了。」國外曾有位理財教育專家認為，或許房屋淨值貸款(Home Equity Loan)是較好的選擇。所謂「房屋淨值貸款」適合用於一筆大數目的開支，這種貸款在借貸手續完成時，可借出一大筆款額，然後在指定的年份內分期付還。簡單地說，「反向抵押貸款」雖然也能隨時清償貸款，但「房屋淨值貸款」更具彈性，而且不會利滾利，導致最後背負龐大債務。
2009/09/30【網路地產王】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★選購地上權宅 核貸不易折舊快~
★選購地上權宅 核貸不易折舊快~
　　搶進房市投資，這幾年十分流行的地上權宅，吸引不少投資客的關愛眼神，由於這類地上權宅，通常地處精華地段，加上價格比同區房子便宜三成左右，投資報酬率相對誘人，不過提醒一般消費者，所謂的地上權宅，所有人僅能取得建物所有權，並未擁有土地所有權，因此，銀行核貸額度較低，加上一旦折舊轉手更加困難，購買時一定要詳加考量！
■　買屋不買地 定期定額付租金
　　所謂的地上權，屬於物權之一種，地上權可設定抵押申辦房貸，不過，購買地上權的個案時，購屋人除購得建物的所有權外，並未取得土地所有權，且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。
　　權利金的支付除了以定額支付外，多按公告現值或營業額的一定比例計算，而年租金的計算，則多採公告地價的1.5%~10%給付；此外，目前地上權個案設定的租期從25~70年不等，如果並未打算將不動產傳子傳孫，地上權產品則可成為購屋時的另類選擇。
■　價殺七折超划算 核貸不易地租高
　　不過，要注意的是，地上權產品因為住宅市場中的新興產物，故房貸利率與成數需視各銀行與個案而定，若整批預售個案房貸可貸至高達七成左右，日後若轉手後房貸可能僅在四至五成間，除此更需考慮未來的轉手是否會有折舊率高、轉手不易等問題；此外，在計算房價時，千萬別忘了每年繳交的地租支出，這也是購入地上權宅應併入計算的費用。
　　早期國內知名的地上權個案，多為飯店或百貨商場，知名的個案如土地所有權人為台北市政府的晶華酒店、台北國際金融大樓、國有財產局的華航大樓、凱悅飯店、世貿大樓等。
　　此外，太平洋崇光百貨則是向塯公圳水利會設定地上權，而近兩年才逐漸出現戶數較多的地上權租賃住宅個案，如環泥建設的京華D.C、寶成建設的寶成皇家河畔住宅、忠冠建設的通化財神等，這些個案售價約為同區域一般住宅產品的七成左右，貸款成數則視個案而定，雖未有土地所有權，但因房價低於同區甚多，因此，若地點合宜往往可創造銷售佳績！
2009/09/29【網路地產王】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*陸企買樓 只聞樓梯響~
*陸企買樓 只聞樓梯響~
政府6月30日放寬陸資來台購置不動產的限制已快三個月，但陸資來台購置不動產的個案未如預期般熱烈。據了解，法令放寬至今，內政部僅核准兩件自用住宅申請案，總計七年來共收到25件申請案，有八件獲准，但陸企買樓依然掛蛋。
內政部地政司地權科科長游適銘昨（28）日指出，最近三個月核准兩位大陸人士購買台灣不動產，地點分別位於基隆與桃園，申請目的是自用，房屋面積不大，且是公寓，總價僅數百萬元。至於陸企購買不動產申請仍然掛零。顯見「陸資來台」議題，至今仍「只聞樓梯響，不見陸資來」。
CCIM台灣聯誼會會長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示，陸資只能以「自用」需求購買辦公室、營業場所、廠房及住宅宿舍，顯示政府不許陸資以「投資」目的購買不動產。即使以「自用」目的購買的不動產，多餘空間也不能出租，在現有法令限制下，陸資來台投資商用不動產的時機仍未成熟。
過去數月商用不動產買氣主要是國內壽險公司、國內投資者、大陸台商、華僑及港資所推動，陸資沒有實際購買行動。
曾東茂說，就算陸資以「自用」需求購買台灣不動產，也未必會被批准。因為政府審核取得不動產權利的評估因素中，還有國安考量。地政司表示，在過去的申請案中，有一件住宅買賣申請案因位於台北市的南海路，可直視玉山官邸，被國安局以安全考量否決。
瑞普國際物業總經理劉美華表示，陸資企業來台投資須先經濟部批准，6月至今，有十家陸企獲經濟部批准來台投資，包括八家大陸航空公司、福建新大陸電腦收購台灣帝普科技，及一家北京網路公司。但這些陸企還未申請在台購買不動產。
劉美華認為，陸企來台購買做為自用的不動產需求，短期內不會出現，陸企現在是測試市場水溫，初期應會以租賃取代購買，例如幾家大陸國航來台設置辦事處。
2009/09/29【經濟日報】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

◆換屋族寧砍不追 中低價宅受惠~
◆換屋族寧砍不追 中低價宅受惠~
　　根據房仲業者調查，近七成購屋民眾拒絕一再追價，甚至超過三成購屋族寧砍價不加價，由於價高量縮，壓縮獲利空間，投資客逐漸退場，改由換屋族進場，平均自備款276萬元，業者預估，總價低於七百萬元的中低價位產品，將是第四季最大受惠者。
■　買方追價無力 殺價一成左右
　　根據中信房屋的宅指數秋季報告，購屋民眾對於房價的滿意度呈現今年度最低點、近七成買方拒絕追價、逾三成寧砍價不加價、短線獲利需求遲疑，驗證了第三季交易量下滑的結果。此外，H1N1疫情可能擴大的變數，成為買方期待房價下滑的主因之一；至於都更炒作效應，促使今年第三季的公寓產品需求度大增。
　　中信房屋董事長鄭余正全表示，自信能夠將賣方開價「殺到8折以下」的買方，比例為46.8%，較上一季減少10.7%，顯示買方的心態不再是「殺很大」；高達四成二的購屋族確信，議價折數在8~9折之間。
■　自備款近3百萬 總價7百萬搶手
　　另外，在自備款議題上，購屋族的自備款平均落在276萬元左右，以「100-300萬」的分佈比例較高(47.8%)，自備款金額在「總價3成以上」佔62.3%，經交叉分析後，儘管投資或自住的自備款比重皆下降，但自住客設定的購屋總價卻微幅提升，投資客的購屋總價卻下降，可以看出房價高漲，投資客評估無太大獲利空間。
　　鄭余正全表示，第三季房市雖然遇上88水災重挫台灣、優惠房貸不續辦等不利因素影響，但台灣房市的活力未減，因此Q4在傳統旺季的年終房市買氣依舊指日可待，唯買方對房價的認同疑慮與降價的心理需求，必然出現買賣雙方的價格拉鋸戰，因此，鄭余正全以其數十年的房地產經驗預估，在預算的考量下，購屋人將轉向總價約七百萬的中低價產品。
2009/09/29【網路地產王】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

★大台北房市 漲聲中有隱憂~
★大台北房市 漲聲中有隱憂~
金融海嘯已滿周年，房市表現也逐漸恢復元氣。永慶房屋調查，目前大台北地區各行政區中，已有三分之二地區房價突破去年高點，農曆年過後湧出的強勁買盤，已帶領房價攀上歷史新高。
不過，買方追價意願也開始走低。中信房屋昨（28）日發布秋季宅指數報告，有七成的房市買方拒絕追價；有三成傾向砍價。買方「寧砍不追」，賣方卻堅持開高價，是第四季房市隱憂。
根據永慶房屋成交資料顯示，統計台北市各行政區今年7月、8月的平均成交價，有三分之二的行政區房價，突破去年第二季房市高點時的價格，其餘三分之一的衰退幅度，也在10%之內。
其中松山、大同、萬華、，受惠於都更議題持續熱炒，復甦速度最快，松山房價漲幅18.3%、大同漲14.3%、萬華漲8.8%。
在台北縣方面，六大主要行政區中，有三分之二地區，今年7、8月平均成交價格超越去年第二季高點，永和、新莊、板橋的漲幅都超過4%。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，近來房價攀高，主因市場預期通膨及兩岸經貿開放後的效益，短期投機資金湧入。他坦言，目前房價攀升速度過快，不少人開始「居高思危」，放緩購屋決策速度，加上國內經濟未大幅轉佳，導致近二個月房市交易量萎縮。
中信房屋發布的秋季宅指數調查顯示，消費者對房價滿意度在第三季明顯下滑，是今年以來最低點。另外，有七成買方拒絕追價，三成買方強調要砍價。
中信房屋董事長鄭余正全表示，調查結果顯示，在H1N1新流感疫情可能擴大之際，民眾買房意願並未降低，有不少買方認為，新流感疫情可能讓賣方降價。
鄭余正全認為，房市已進入傳統旺季，但買方對房價的認同疑慮與降價心理需求愈來愈強，將出現買賣雙方「價格拉鋸戰」，恐造成房市交易量減少。但在此情況下，中低價產品將因買方轉進而率先受惠。
2009/09/29【經濟日報】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣

*陽台不登記產權 建商反對~
*陽台不登記產權 建商反對~
繼建物公設分開定價後，近日有監委提案雨遮、陽台不要登記，以此降低房價。中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨（28）日表示，登記制度是保障房地產所有權最好的方式，若監委提案廢除登記制，將造成國內750萬戶住宅市場大亂。
王光祥說，建商只是房地產業的生產者，但財產擁有者是廣大的750萬戶所有權人，假如陽台、車位通通不登記在產權裡，就表示任何人都可隨意使用他人的空間，將造成更大的困擾。
建商公會全聯會秘書長于俊明表示，雨遮、陽台不登記就好像「把汽車的後照鏡拔掉，但室內空間也不會因此變大」，目前各界一直鑽公設比高低的牛角尖，卻忽略就算把建物公設比拿掉，實際面積也未因此增加。
于俊明說，台灣房地產登記制度是保障產權所有者最有利的模式，過去很多舊大樓就常遇到地下室沒有登記，產權不清，結果無法買賣、改建，甚至被住戶無理占用，衍生出來的問題相當複雜。
一位建設公司主管表示，目前房地產常見的30%公設，光是因應建築法規而產生的面積就占20%左右，以台北市為例，一樓以上樓地板面積每超過50平方公尺就要設一個法定機車位，這個部分就占公設比11%，此外，住宅大樓每一層要設一個排煙室，就占了3%左右，還有八樓以上必須設兩個樓梯，也占2%至3%，若再加上電梯的空間5%，基本公設比就要21%。
王光祥說，陽台具有完備建物使用機能，例如洗衣、晾衣、熱水器、空調設備空間等以及避難功能，良好的雨遮設計是節能及開窗自然通風所需，具有綠建築功能，如果取消陽台、雨遮，民眾居住範圍更形狹小，也更不符合國際建築潮流趨勢，將使國人生活品質倒退。
2009/09/29【經濟日報】
找房子,買房,賣房,房屋買賣,
台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買賣